@erolkaranet'te Aradığınız Kelime veya Konuyu Buraya yazınız!

Banner

Reklam

Kira Uyarlama Davası Nedir ?





Kira uyarlanma davsı, kira tespit davası değildir. Yazınızı okurken bu bilgiyi dikkate almanız gerekmektedir.

Kira uyarlanma davası nedir ? Yargıtay içtihatlarında, Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." 
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

Kira Sözleşmesininin Uyarlanması Davası’nın Şartları 
  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. (Salgın Hastalık, uzun süre sokağa çıkma yasakları, Doğal afet neticesinde  oluşabilecek kısıtlamalar, dövizde uzun süren dalgalanmalar  vs. )
  • Olağanüstü hal borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı
  • Olağanüstü hal, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı.
  • Borçlunu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.
TBK 138 Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir.

Özetle, Kira bedelinin uyarlanması davası kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması üzerine taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecekse söz konusu olur.  Kanunun ilgili maddesindeki koşulların varlığı halinde taraflar kira sözleşmesini mevcut koşullara uyarlayabilirler. Sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanması noktasında aralarında anlaşma sağlayamamaları halinde sözleşmenin uyarlanmasını dava yoluyla mahkemeden talep edebilirler. 

Kira sözleşmesinin uyarlanması davası ihtara gerek olmaksızın kanundaki şartların mevcudiyeti halinde her zaman açılabilir. 

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir

Uyarlama davasında hakim tarafların uyarlama şekil ve yöntemini hakkaniyete ve tarafların çıkarına uygun olarak belirlemekte serbest bir yetkiye sahiptir. Hakim kira bedelinde değişiklik yapabileceği gibi kira sözleşmesinin süresinde ve de sözleşmenin anlam ve amacına göre, sözleşmeye ilişkin diğer unsurlar da da uyarlama yapabilir.

Tavsiyeler & Uyarılar
  • Dava süreci uzu sürebilir bu da bazı olumsuz durumlara neden olabilir. Dava açmadan önce inisiyatifle hareket etmekte yarar vardır. Tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri, uyarlama yoluna gitmeleri daha yararlı olacaktır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almaları faydalı olacaktır.
  • Kira bedelinin yıllık olarak peşin ödendiği durumlarda sözleşmenin feshi yoluna gidilerek kiralananın kullanılamadığı aylara ilişkin olarak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade gerçekleştirilebilir. 
  • Uyarlama sadece bedel indirimi şeklinde olmak zorunda değildir. Sözleşmenin askıya alınması, vade verilmesi, taksitlendirme gibi şekillerde de uyarlama yapılabilir
  • Kira bedeli uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiralayan da açabilir. Uyarlama davasını açmak için herhangi bir süre veya bildirim koşulu aranmaz. Şartları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilir.
  • Konutlara ilişkin olarak ilk ayın kira bedeli ihtirazı kayıtla ödenerek sonrasında ödemenin gerçekleştirilemeyeceği ve uyarlama davası açılacağı bildirilebilir. 
  • Evlerini bırakıp ailelerinin yanına dönen öğrenciler kira sözleşmesinin askıya alınmasını veya evde kalmaya devam ediyorlarsa kira bedelinde indirim talep edebilirler. 
  • Özel okullarda uzaktan eğitim süreci devam ettiğinden taksitlere ilişkin olarak yine burada da bedel indirim talebi söz konusu olabilir. 
  • Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf, ileriye dönük kira bedelleri için uyarlama isteyebilir.
@erolkaranet - 18.11.2022




Yorum Gönder

0 Yorumlar
*Asılsız yorum yapmayınız. Mesajlar Yönetici tarafından denetleniyor.

Reklam


Reklam

İlginç Bilgiler

Reklam