@erolkaranet'te Aradığınız Kelime veya Konuyu Buraya yazınız!

Banner



Reklam



Gayrimenkul Aidatı ve İtiraz Etme Yolları



Genellikle şehirlerde yaşayanlar hatta küçük ilçelerde dahi giderek artmaya başlayan aidat talebi oldukça önemli bir gider kalemi oldu. İster ev sahibi ister kiracı için en önemli giderlerden biri mesken ya da işyeri aidatlar oldu. Bir çok yerde bu gider neredeyse kira fiyatını buluyor.

Apartman tipi yapılarda sadece temizlik ve ortak elektrik gideri ile süreci yönetmek mümkünken yazlık sitelerde, sanayi sitelerinde, konut sitelerinde aidatlar genellikle yıllık belirlenir.Son yapılan asgari ücret zammı ile giderler daha da artınca bir çok sitede aidat tartışılmaları da şiddetini artırmaya başladı.

Konu aidatların yükseliği olunca aidatlara itiraz , aidat vermeme yolları,aidata tepki,aidat ödememe, aksatma konuları da gündemi önemli bir tartışma ve araştırma konusu oldu.

Bu arada bazı kiracıların aidatları ödemekten kaçınması, aynı binada oturmayan ev sahipleriile bina yöneticilerini karşı karıya getirir oldu. Ev sahipleri, "zamanında alsaydın" derken yönetici "sen ilgilenseydin, ödeyeceksin" diye ters çıkmaya başladı. Bunun yaşanmaması için evi kiraya veriyorsanız kiracının aidatı apartman veya site yönetimine ödeyip ödemediğini takip etmeniz gerekecektir. Aksi halde ödenmeyen aidatların muhatabı ev sahibi olabilmektedir.

AİDATLARIN KANUN ÖNÜNDEKİ DURUMU

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Aidatı, apartman ve sitelerin aylık/yıllık giderlerini karşılamak için kat maliki ya da kiracılardan toplanan bedel olarak tanımlar ve “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesindeki aidatın (avans) ne şekilde toplanacağı açıkça düzenlemiştir.

III  -  Anagayrimenkulün  genel  giderlerine  katılma  :
Madde  20  –  (Değişik  birinci  fıkra:  13/4/1983-2814/9  md.)  Kat  maliklerinden  her  biri aralarında  başka  türlü  anlaşma  olmadıkça:
a)  Kapıcı,  kaloriferci,  bahçıvan  ve  bekçi  giderlerine  ve  bunlar  için  toplanacak  avansa  eşit olarak;
b)  Anagayrimenkulün  sigorta  primlerine  ve  bütün    ortak  yerlerin  bakım,  koruma,    güçlendirme  ve  onarım  giderleri  ile  yönetici  aylığı  gibi  diğer  giderlere  ve  ortak  tesislerin  işletme  giderlerine  ve  giderler için  toplanacak  avansa  kendi  arsa  payı  oranında; Katılmakla  yükümlüdür.
c)  Kat  malikleri  ortak  yer  veya  tesisler  üzerindeki  kullanma  hakkından  vazgeçmek  veya kendi  bağımsız  bölümünün  durumu  dolayısıyla  bunlardan  faydalanmaya  lüzum  ve  ihtiyaç  bulunmadığını  ileri  sürmek  suretiyle bu  gider  ve  avans payını  ödemekten  kaçınamaz. 
(Değişik:  13/4/1983-2814/9  md.)  Gider  veya  avans payını  ödemeyen  kat  maliki  hakkında, diğer  kat  maliklerinden  her  biri  veya  yönetici  tarafından,  yönetim  planına,  bu  Kanuna  ve  genel hükümlere  göre  dava  açılabilir,  icra  takibi  yapılabilir.  Gider  ve  avans payının  tamamını  ödemeyen kat  maliki  ödemede  geciktiği  günler  için  aylık  yüzde  beş  hesabıyla  gecikme  tazminatı  ödemekle yükümlüdür.  
Birinci  fıkradaki  giderlere,  kat  maliklerinden  birinin  veya  onun  bağımsız  bölümünden herhangi  bir  suretle  faydalanan  kişinin  kusurlu  bir  hareketi  sebep  olmuşsa,  gidere  katılanların yaptıkları  ödemeler için  o  kat  malikine  veya  gidere  sebep  olanlara  rücu  hakları  vardır.   .

IV  -  Sigorta  anlaşması:

Madde  21  –  Anagayrimenkulün,  kat  malikleri  kurulunca  tayin  edilecek  değer  üzerinden sigorta edilmesi kat  malikleri  kurulunca  kararlaştırılabilir. Sigorta  yapılması  halinde  kat  malikleri,  sigorta  giderlerine,  arsa  payları  oranında,  katılmakla  yükümlüdürler. Anagayrimenkulün  tümünün  harap  olması  halinde  alınacak  sigorta  bedeli,  aksine  sözleşme  olmadıkça,  kat  maliklerine,  arsa  payları  oranında,  paylaştırılır. Yalnız  bir  veya  bir  kaç  bağımsız  bölüm  veya  eklentisi  veya  ortak  yerlerden  bir  kısmı  hasara  uğramışsa,  alınacak  sigorta  bedeli  hasara  uğrayan  yerlerin  onarımına  arsa  payları  oranında harcanır. Kat  malikleri  anagayrimenkulün  sigortasıyla  giderilemeyecek  olan  zararlarını  karşılamak üzere,  kendi  bağımsız  bölümlerini  ayrıca  kendi  ad  ve  hesaplarına  sigorta  ettirebilirler;  bu  halde alınacak  sigorta  bedeli,  anagayrimenkulün  sigorta  bedelindeki  payları  da  ayrıca  saklı  kalmak üzere,  yalnız kendilerine  ait  olur. Sigorta hakkındaki  emredici  hükümler saklıdır. 

V  -  Ortak  giderlerin  teminatı: 

Madde  22  –  (Değişik  birinci  fıkra:  13/4/1983  -  2814/10  md.)  Kat  malikinin,  20  nci madde  uyarınca  payına  düşecek  gider  ve  avans  borcundan  ve  gecikme  tazminatından,  bağımsız bölümlerin  birinde  kira  akdine,  oturma  (sükna)  hakkına  veya  başka  bir  sebebe  dayanarak  devamlı bir  şekilde  faydalananlar  da  müştereken  ve  müteselsilen  sorumludur.  Ancak,  kiracının  sorumluluğu  ödemekle  yükümlü  olduğu  kira  miktarı  ile  sınırlı  olup,  yaptığı  ödeme  kira borcundan  düşülür. Kat  malikinin  borcu  bu  yolla  da  alınamazsa,  mahkemece  tesbit  edilen  borcunu  ödemiyen kat  malikinin  bağımsız  bölümü  üzerine,  varsa  yöneticinin  yoksa  kat  maliklerinden  birinin  yazılı istemiyle  bu  borç  tutarı  için,  diğer  kat  malikleri  lehine  kanuni  ipotek  hakkı  tescil  edilir. 
(Değişik son  cümle:  14/11/2007-5711/10  md.)  4721  sayılı  Türk  Medenî  Kanununun  893  üncü  maddesinin son  fıkrası hükmü  burada  da  uygulanır. (Değişik:  13/4/1983  -  2814/10  md.)  

Kat  maliklerinin,  gider  borcunu  ödemeyen  kat  maliki veya  diğer  sorumlulardan  olan  alacakları  önceliklidir. 

VI  -  Müsaade  mecburiyeti: 

Madde  23  –  Kat  maliklerinden  birinin  bağımsız  bölümünde  veya  bu  bölümdeki  tesislerde meydana  gelen  bir  hasar  veya  bozukluğun  onarımı  veya  giderilmesi  veya  tesislerin  yeniden  yapılması    ile  yapı  güvenliğiyle  ilgili  olarak  yapılması  gerekli  görülen  teknik  incelemeler  için  diğer bir  bağımsız  bölüme  girmek  gerekiyorsa,  o  bölümün  maliki  veya  o  bölümde  başka  sıfatla  oturanlar,  giriş müsaadesi vermeye  ve  bölümde  gerekli  işlerin  yapılmasına  katlanmaya  mecburdurlar.

Anagayrimenkulün  bir  kısmının  harap  olması  halinde,  harap  olan  bağımsız  bölüm  ve  eklentilerinin  veya  ortak  yerlerin  veya  bağımsız  bölümdeki  tesislerin  yeniden  yapılması  için,  sağlam kalan  bağımsız  bölümlerin  içinden  veya  dışından  faydalanılması  gerekiyorsa,  o  bölümlerin  malikleri  veya  orada  başka  sıfatla  oturanlar buna  müsaade  etmeye  mecburdurlar. Yukarıdaki  fıkralarda  yazılı  müsaade  yüzünden,  kat  maliklerinin  veya  orada  başka  sıfatla oturanların  uğrayacakları  zararı,  lehine  müsaade  verilen  bağımsız  bölüm  malikleri  derhal  ödemekle yükümlüdürler.   

AİDATLARA İTİRAZ HAKKI

 Aidatları ödemezsek neler olur? 

  • Gayrimenkul aidatlarına itiraz ancak kat malikleri genel kuruluna katılım ile mümkün. Kurula ev sahipleri katılırken kiracılar sadece ev sahibinin vekaleti olması halinde katılabiliyor. Kurulda kararlar (yönetici seçimi haric) yüzde 51 oy ile alınıyor. 
  • Kararlar alındığında toplantıya katılmayan kat malikinin karara itiraz edebilmesi için 6 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açması gerekiyor. 
  • Toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için de toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu davanın açılması gerekiyor.
  • Gayrimenkulde yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflı veya lüks ise veya sadece bazı kat maliklerinin kullanımına ilişkin ise diğer kat maliklerinin bu gidere katılması zorunluluğu yoktur.
  • Aidatını ödemeyen veya boş olan dairelerin aidatları diğer kat maliklerine paylaştırılamaz. Boş olan dairelerin aidat ödeme sorumluluğu müteahhite aittir.
  • Kiracı ve mal sahibinin aidatlari ne şekilde ödeyeceği konusunda iki temel kriter var; Kiracıların da ödemesi gereken çalışanların maaşı, ortak alan gideri gibi unsurları içeren işletme bütçesi  . Asansörün değiştirilmesi, binanın boyanması, demirbaş alımı gibi kalemler yatırım bütçesine giriyor. Bu mal sahibini ilgilendiriyor. 
  • Kiracının aidat yükümlülüğü en fazla ödediği aylık kira bedeli kadardır. Bu miktarı aşarsa kalan miktarı mal sahibi öder
  • Aidatını ödemeyenler hakkında yönetici veya diğer maliklerden her biri dava açabileceği gibi icra takibi de yapabilir.
EKSİK HİZMETTE AİDAT ÖDENİR Mİ?

Zaman zaman bina sakinleri, hizmetin iyi olmadığını ya da eksik verildiğini düşünerek aidat vermekten kaçınmaktadır Aidat ödememek yükümlülük gerektirse de buna itiraz hakkını kaldırmaz.
Eğer hizmetin eksik olduğuna inanıyorsanız,
  • Belirtilmiş olan hizmetin verilmediğine dair bir kanaatiniz varsa yöneticiye sorun, sorgulatın. Yapılmıyorsa sonraki aidata mahsup ettirin.
  • Öneriniz kabul edilmezse itiraz etme hakkınız vardır. İlgili mahkemeye giderek, hizmet alamadığınızı ayrıntılı bir şekilde dilekçeniz ile ifade edebilirsiniz.

AİDATLAR ÖDENMEZSE

Aidat alacaklısı yönetici yada yetkilendirilmiş kat maliki birikmiş aidat borcu için iki yol izleyebilmektedir. Bunlardan ilki direk alacak davası açması, diğeri ise meblağ miktarı kadar icra takibi yapmasıdır. Yapılan icra takibine karşı takibin bulunduğu icra dairesinde itiraz yapılabilmektedir. Açılan davaya ilişkin itiraz ise cevap dilekçesi olarak mahkemesine verilmesi gerekmektedir. Aidat ve diğer apartman koşullarına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.

  • Apartman aidatının bir malik tarafından ödenmemesi durumunda ödeme yapmayan kat malikine karşı diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici icra takibi veya dava açabilmektedir.
  • Apartman aidatının ödenmedikten sonra ilk önce ihtarname gelir. İhtarname dikkate alınmadığında icra takibi açılır. İcra Dairesinden gelen tebligatla birlikte icrai işlem başlanmış olunur. Tebligatın teslim alınmasından sonra borçlu taraf ödeme yapmaz ise haciz işlemlerine geçilir. İtiraz edilirse İcra mahkemesinin kararı beklenir.
  • Haksız yere aidat borcuna itiraz etmeniz halinde %20 icra inkar tazminatı ve karşı taraf vekilinin avukatlık ücretini ödemek zorunda kalacağınızı unutmayınız
SON SÖZ

Aidat ödemek kanuni bir yükümlülük ve kaçışı yok.

Derlemedir @erolkaranet - 19.01.2022

Yorum Gönder

0 Yorumlar
*Asılsız yorum yapmayınız. Mesajlar Yönetici tarafından denetleniyor.

Reklam


Reklam

İlginç Bilgiler

Reklam