Genellikle şehirlerde yaşayanlar hatta küçük ilçelerde dahi giderek artmaya başlayan aidat talebi oldukça önemli bir gider kalemi oldu. İster ev sahibi ister kiracı için en önemli giderlerden biri mesken ya da işyeri aidatlar oldu. Bir çok yerde bu gider neredeyse kira fiyatını buluyor.
Apartman tipi yapılarda sadece temizlik ve ortak elektrik gideri ile süreci yönetmek mümkünken yazlık sitelerde, sanayi sitelerinde, konut sitelerinde aidatlar genellikle yıllık belirlenir.Son yapılan asgari ücret zammı ile giderler daha da artınca bir çok sitede aidat tartışılmaları da şiddetini artırmaya başladı.
Konu aidatların yükseliği olunca aidatlara itiraz , aidat vermeme yolları,aidata tepki,aidat ödememe, aksatma konuları da gündemi önemli bir tartışma ve araştırma konusu oldu.
Bu arada bazı kiracıların aidatları ödemekten kaçınması, aynı binada oturmayan ev sahipleriile bina yöneticilerini karşı karıya getirir oldu. Ev sahipleri, "zamanında alsaydın" derken yönetici "sen ilgilenseydin, ödeyeceksin" diye ters çıkmaya başladı. Bunun yaşanmaması için evi kiraya veriyorsanız kiracının aidatı apartman veya site yönetimine ödeyip ödemediğini takip etmeniz gerekecektir. Aksi halde ödenmeyen aidatların muhatabı ev sahibi olabilmektedir.
AİDATLARIN KANUN ÖNÜNDEKİ DURUMU
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Aidatı, apartman ve sitelerin aylık/yıllık giderlerini karşılamak için kat maliki ya da kiracılardan toplanan bedel olarak tanımlar ve “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesindeki aidatın (avans) ne şekilde toplanacağı açıkça düzenlemiştir.
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. .
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
(Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.)
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
AİDATLARA İTİRAZ HAKKI
Aidatları ödemezsek neler olur?
- Gayrimenkul aidatlarına itiraz ancak kat malikleri genel kuruluna katılım ile mümkün. Kurula ev sahipleri katılırken kiracılar sadece ev sahibinin vekaleti olması halinde katılabiliyor. Kurulda kararlar (yönetici seçimi haric) yüzde 51 oy ile alınıyor.
- Kararlar alındığında toplantıya katılmayan kat malikinin karara itiraz edebilmesi için 6 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açması gerekiyor.
- Toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için de toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu davanın açılması gerekiyor.
- Gayrimenkulde yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflı veya lüks ise veya sadece bazı kat maliklerinin kullanımına ilişkin ise diğer kat maliklerinin bu gidere katılması zorunluluğu yoktur.
- Aidatını ödemeyen veya boş olan dairelerin aidatları diğer kat maliklerine paylaştırılamaz. Boş olan dairelerin aidat ödeme sorumluluğu müteahhite aittir.
- Kiracı ve mal sahibinin aidatlari ne şekilde ödeyeceği konusunda iki temel kriter var; Kiracıların da ödemesi gereken çalışanların maaşı, ortak alan gideri gibi unsurları içeren işletme bütçesi . Asansörün değiştirilmesi, binanın boyanması, demirbaş alımı gibi kalemler yatırım bütçesine giriyor. Bu mal sahibini ilgilendiriyor.
- Kiracının aidat yükümlülüğü en fazla ödediği aylık kira bedeli kadardır. Bu miktarı aşarsa kalan miktarı mal sahibi öder
- Aidatını ödemeyenler hakkında yönetici veya diğer maliklerden her biri dava açabileceği gibi icra takibi de yapabilir.
- Belirtilmiş olan hizmetin verilmediğine dair bir kanaatiniz varsa yöneticiye sorun, sorgulatın. Yapılmıyorsa sonraki aidata mahsup ettirin.
- Öneriniz kabul edilmezse itiraz etme hakkınız vardır. İlgili mahkemeye giderek, hizmet alamadığınızı ayrıntılı bir şekilde dilekçeniz ile ifade edebilirsiniz.
AİDATLAR ÖDENMEZSE
Aidat alacaklısı yönetici yada yetkilendirilmiş kat maliki birikmiş aidat borcu için iki yol izleyebilmektedir. Bunlardan ilki direk alacak davası açması, diğeri ise meblağ miktarı kadar icra takibi yapmasıdır. Yapılan icra takibine karşı takibin bulunduğu icra dairesinde itiraz yapılabilmektedir. Açılan davaya ilişkin itiraz ise cevap dilekçesi olarak mahkemesine verilmesi gerekmektedir. Aidat ve diğer apartman koşullarına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.
- Apartman aidatının bir malik tarafından ödenmemesi durumunda ödeme yapmayan kat malikine karşı diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici icra takibi veya dava açabilmektedir.
- Apartman aidatının ödenmedikten sonra ilk önce ihtarname gelir. İhtarname dikkate alınmadığında icra takibi açılır. İcra Dairesinden gelen tebligatla birlikte icrai işlem başlanmış olunur. Tebligatın teslim alınmasından sonra borçlu taraf ödeme yapmaz ise haciz işlemlerine geçilir. İtiraz edilirse İcra mahkemesinin kararı beklenir.
- Haksız yere aidat borcuna itiraz etmeniz halinde %20 icra inkar tazminatı ve karşı taraf vekilinin avukatlık ücretini ödemek zorunda kalacağınızı unutmayınız
Aidat ödemek kanuni bir yükümlülük ve kaçışı yok.
