Kiralık ev arzı azalıp, talep artınca fiyatlar hızla yükseldi. Kiralardaki artışı gören kimi ev sahipleri yasal sınırın üzerinde zam talep eder oldu. Ancak ev sahiplerinin istedikleri oranda fiyat artışı yapması mümkün değil. Konut değerindeki yükselişi gerekçe göstererek kiraya zam yapmak isteyen ev sahibinin de kiralamanın üzerinden 5 yıl geçmeden ve mahkeme yoluna gitmeden Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamaları üzerinde artış yapma hakkı bulunmuyor.
Taraflar kira sözleşmesini kurarlarken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Başlangıçta belirlenen kira bedeline müdahale edilmesi mümkün değildir. Bu noktada ancak sözleşme özgürlüğünün genel sınırları etkilidir
Taraflar kira sözleşmesini kurarlarken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Başlangıçta belirlenen kira bedeline müdahale edilmesi mümkün değildir. Bu noktada ancak sözleşme özgürlüğünün genel sınırları etkilidir
Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygundur.
Kira ilişkisi çok yaygın ve önemli olduğu için kira artış oranı kanun ile belirlenmiş ve müdahale edilmiştir. Bu kurallarla hem kiracı hem de mülk sahibi korunmak istenir. Kira artış oranının ne kadar olacağı her sene yeniden belirlenmektedir. TBK Md 344 (*) kuralı, kiracıları tüketici olarak kabul etmektedir ve kira artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymaktadır. Yani bir nevi sözleşme serbestisine kanun müdahale etmiştir.
Taraflar arasında anlaşma varsa Kira Artışı Anlaşmadaki oran kadar artar. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek veya farklı bir oran yazsa bile, örneğin enflasyon oranı, dövizdeki veya altın fiyatlarındaki artış gibi, yine de 12 aylık tüketici fiyat endeksi kadar kira artırılabilir.
Kiralık evin bulunduğu bölgedeki ortalama kiralar yüzde 30 artmış olsa bile Eylül 2021 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması 15.78 olduğundan, kira da ancak bu kadar artırılabilir. Kiralayanın katlanacağı kanuni bir sonuç. Ortalama kiralar TÜFE oranından daha az artsa, bu durum kiracının aleyhine olmasına rağmen, kiracı da buna katlanmak zorunda
Şu bilinmeli ki, yıllık kira artışınızı TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız 5 yıl ile sınırlıdır.Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hakim tarafından belirlenebilir.
Beşinci yılın sonunda ev sahibi mahkemeye başvurarak yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hakimin belirlemesini isteyebilir. Hakim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Beş yılın sonunda kira artışı mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde yükseltilebilir. Sonrası? Sonra yine bir beş yıl daha sadece TÜFE oranı kadar artırılabilir.
Sonuçta devam eden kiralarda kira artışı sistemi şöyledir; ilk beş yıl, en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Sonrasında ise kira bedeli piyasa ortalamasının altında kalmışsa hakim kararıyla piyasa ortalamasına denk gelecek kadar artırılabilir. Devam yıllarda yine sadece TÜFE ortalaması kadar. Bu her beş yılda bir tekrarlanabilir. Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterlidir.
Kiracıdan Alınan Kira Çok Düşükse Ne Yapılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak olan dava kira belirleme davasıdır. Uygulamada kira uyarlama davası olarak da bilinmektedir. Kira bedeline ilişkin bir takım hallerde bu dava açılır. Özellikle yukarıda tarafların anlaşma sağlayamadığı ihtimalinden bahsettik. Bu hallerde de açılacak olan dava kira belirleme davasıdır.
Bu davaya ilişkin temel kurallar Türk Borçlar Kanunu madde 345 (*) ve devamında yer almıştır. Buna göre bu dava her zaman açılabilir. Kiracıdan alınan kira zamanın şartlarına göre çok aşağıda kalıyorsa açılacak olan dava da bu şekildedir.
Kiracıdan alınan kiranın çok düşük kaldığı durumlarda bu davanın açılması bakımından iki ihtimal söz konusudur. Şöyle ki:
Mahkemenin Belirleyeceği Kiranın Yürürlüğü
Sözleşmede Belirli Bir Artış Oranı Varsa
Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur
Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur
Sözleşmede Belirli Bir Artış Oranı Yoksa
Mahkemenin belirleyeceği hüküm kiracıyı yeni dönemde bağlar ancak bunun için iki şarttan birine uyulmalıdır:-Ya yeni dönemin başlamadan en geç 30 gün önceye kadar dava açılmalı
-Yahut aynı süre içerisinde kiracıya kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır
Bu sürelerin düzenlenme amacı, yeni dönemde kira sözleşmesini uzatmak isteyen kiracının o aradaki uzatma süresinde rahatça düşünebilmesini sağlamaktır. Kiranın artırılacağı tehdidi ile karşı karşıya kalan kiracı o kira döneminden önceki aralıkta bunu rahatça yapamayacaktır.
Kiracının Ödediği Kira Çok Yüksekse Ne Yapılabilir?
Yukarıda ödenen kiranın çok düşük olduğu ihtimalde açılacak olan davadan bahsettik. Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kiranın belirlenmesi davası açabilecektir. Davanın işleyişi ve özellikleri bakımından yukarıda bahsettiğimiz kurallar geçerlidir. Yalnızca burada davalı mülk sahibi iken davacı kiracı olacaktır. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler:
- 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı
- Kiralananın durumu
- Emsal kira bedelleri
Hakim yukarıda bahsettiğimiz kriterlere göre ama onlarla bağlı olmadan hakkaniyet çerçevesinde belirleme yapacaktır.
Burada değinmemiz gereken önemli bir husus da Türk Borçlar Kanunu madde 138 hükmüdür. Bu madde aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşme hükümlerinin hakim tarafından yeniden uyarlanması imkanını tanır. Genel bir hüküm olduğu için tüm sözleşmelere ve kira sözleşmesine de uygulanabilir. Bu maddeye göre açılan dava kiranın uyarlanması davasıdır.
Kira uyarlama veya kiranın belirlenmesi fark etmeksizin hakimden talep edilen şey kiranın bir şekilde yeniden belirlenmesi olacaktır. Hangi davanın açılmasının daha iyi olduğu somut olayın özelliklerine göre değişir. Bu nedenle süreç öncesinde ve devamında muhakkak avukat yardım alınmalıdır.
Ev veya Dükkan Sahibi Kirayı Fazla Artırırsa Kiracı Ne Yapabilir?
Uygulamada ev veya işyeri sahibinin tek taraflı olarak çeşitli nedenler önce sürerek kirayı yasal sınırın üstünde artırdığı görülür. Yukarıda da belirttiğimiz üzere böyle bir hak kiralayana verilmemiştir.
Peki böyle bir durumda ne yapılır? Bu tür bir durumda kiralayan kişinin dayattığı miktarın ödenmesine gerek yoktur. Sözleşmede bir artırım oranı öngörülmüşse buna göre ödeme yapılır, yoksa TÜFE oranına göre artırım yapılarak ödenebilir yahut hakimden kiranın belirlenmesi talep edilebilir.
Tabi burada taşınmaz sahibinin haksız dayatmalarından bahsediyoruz. Yukarıda bahsettiğimiz sınırlar içerisinde talepte bulunan mülk sahibinin talebi geçerli olacaktır.
Taşınmaz sahibinin haksız taleplerine uyulmaya gerek yoktur dedik. Böyle bir durumda taşınmaz sahipleri genellikle icra takibi başlatabilmekte, bir takım ihtarnameler göndermekte yahut kiracı tahliye davası açmaktadır.
Bunların tamamının haksız ve etkisiz olacağını söyleyebiliriz. Ancak bu işlemlere karşı kanuni zeminde gerekli cevapların ve itirazların yapılması gerekir.
Örneğin eve gelen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmek gerekebilir. Bu tür hukuki problemler yaşandığı zaman avukat yardımı almak gerekir.
Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Mülk Sahibi Ne Yapabilir?
Yukarıda bahsettiğimiz sanırlar kapsamında kiracının kira artışını kabul etmeme gibi bir imkanı bulunmaz. Eğer sözleşme varsa sözleşmede yazana göre artırım yapılır. Sözleşmede belirli bir artırım konusunda anlaşma yoksa gene hakimden kiranın belirlenmesi istenebilir.
Sözleşmeye göre yapılan artırımı kabul etmeyerek eksik ödeme yapan kiracıya usulüne uygun şekilde bildirimde bulunarak icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilebilir ve alacağın tahsil edilmesi sağlanabilir.
Yahut kirasını ödemeyen kiracıya karşı başvurulacak hükümlere gidilebilir. Bu kapsamda tahliye talepli icra başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.
Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarma
Kirasını ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli veya sadece alacak tahsili talepli icra başlatılabileceği yahut tahliye davası açılabileceğini söyledik. Esasen kiracı çıkarmanın pek çok yolu vardır.
Kanunda gösterilen hallerde kiracı çeşitli yollarla çıkarılabilir. Konu ile ilgili bilgilere sitemiz arama butonundan ulaşabilirsiniz.
(*) Türk Borçlar Kanunu
Madde 344 - “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Madde 345 – “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar
@erolkaranet - 06.09.2021
