Kira sözleşmesi, sözleşme konusu şeyin geçici bir süre için karşı tarafa kullanma ve yararlanma hakkını devir borcu doğurur
Kira sözleşmesi ile kendisine kiralananın mülkiyetinin devri değil, kullanımının devri amaçlandığı için kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiracının kiralananı iade etmesi gerekir. Kanun’un iki fıkradan oluşan 334’üncü maddesinde, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266’ncı maddesini kısmen karşılamaktadır.
TBK. m. 334’e göre “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiralananın geri verilmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 334.maddesinin son fıkrası, Kiranın sonunda kiracı kiralanan şeyi ne şekilde teslim almışsa o halde yerel adetlere göre geri vermekle yükümlüdür. Kiralanan şeyin aslını değiştirmiş olması, yükümlülüğe aykırı bir harekettir. Bununla beraber, özellikle uzun süren bir kiradan sonra kiracıdan, kiralanan şeyin kullanılmaya (yararlanmaya) başladığı zamanda ne halde idiyse tamamen o halde iadesini istemek doğru olmaz. Bunun için yasa “Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eksilmelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığını belirtmiştir. Bu hükme zorunlu nedenden hasıl olan hasarlardan da sorumlu olmayacağını eklemek gerekir
Kiracı, kiralananı ne halde aldı ise o haliyle geri vermelidir. Doğal olarak, kiracının kiralanan şeyden sözleşme dairesinde yapmış olduğu yararlanma ve kullanma nedeniyle meydana gelebilecek normal yıpranma, eskimeden, eskimeden ve değişiklikten dolayı sorumluluğu söz konusu değildir. Kiracı kiraladığı şeyi sözleşmeye göre kullanmış olması hasebiyle onda ve eşyasında husule gelen eksiklik ve değişiklikten mesul olmayacaktır. Fakat Yargıtay’a göre “Kural olarak kiracı, kiralananı ne halde teslim almış ise, tahliye zamanında aynı şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak, tazminata konu bir hasar meydana gelmiş ise hasar kalemlerinin hangisinin mutat kullanıma yönelik olduğu, hangisinin kiracı tarafından hasar olarak gerçekleştirildiği bilirkişi raporunda ayrıntılı biçimde belirlenmelidir.”
Kiracı, kiralananı teslim aldığı halinden daha kötü durumda iade ettiği takdirde, kiralayan TBK m 335’teki muayene (gözden geçirme) ve ihbar (bildirim) külfetlerini yerine getirmişse, kusurlu kiracı TBK, m.112 uyarınca kiralayana karşı tazminat ödemekle mükelleftir.
Tazmini istenen zarar, müspet zarar (örn. Kiralanandaki yıpranma, kiralananın yeniden kiraya verilememesi nedeniyle uğranılan zarar kalemleridir). Fakat kiracı, kiralananın olağan kullanımı nedeniyle yıpranmasından mesul değildir. Örneğin duvarların normal olarak radyatörlerin ısınması yüzünden kararması, havagazı ocağının, halıların normal kullanım yüzünden kararması, perdelerin güneşten çürümesi yüzünden kiracı sorumlu tutulamaz.
Kiracı, kiralananda olağan kullanımın gerektirdiği dışında, birtakım değişiklikler yapmışsa, kural olarak geri vermeden önce, bunları eski hale getirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, kiracının teslim aldığı halde geri verme borcunun bir sonucudur. Burada önemle belirtilmeli ki eski hale getirilmesi gereken değişiklikler, kiracının kötü kullanımından kaynaklanan veya kiralayanın rızası olmaksızın yapılan değişikliklerdir.
TBK. 321.madde’ye göre ise“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
Görüldüğü üzere, artık TBK gereği kiracı, ancak kiraya verenin yazılı muvafakati ile kiralananda değişiklik yapacak, örtülü rıza geçersiz olacaktır. Ayrıca yine kiraya veren yapılan değişikliklere yazılı olarak muvafakat vermesinden sonra, kiralananın yine sözleşmede aksi öngörülmemişse eski hale getirilmesini isteyemeyecektir. Bu durum kiralananın eski haliyle tesliminin istisnasını oluşturmaktadır.
Kanunun aradığı yazılı rıza olmadan kiracı, kiralananda değişiklik yapmışsa kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı eski hale getirmelidir. Örneğin iki oda arasındaki duvarı kiracı kaldırmışsa, kiralananın iadesi sırasında bu duvarı örmüş ve eski haline getirmiş olarak kiralayana teslim etmelidir.
Umulmayan halin vuku bulması sonucu, kiralanan kısmen veya tamamen hasar görebilir. Kiralanan tamamen yanmış, yıkılmış, kullanılmaz hale gelmişse kiracının kiralananı geri verme borcu ortadan kalkar. Kiralananın kısmen zarara uğraması halinde de kiracı, kiraladığı haliyle geri verme borcundan kurtulur. Ama hasarlı haliyle geri verme borcu mevcuttur
Kiracı umulmayan zarardan sorumlu olmadığını ispatlaması gerekmektedir. Aksi halde tazminat ödemekle sorumlu olur. Örneğin yangın kiracının ihmalinden dolayı çıkmışsa, yarış atı kiracı tarafından fazla yorulduğu için çatlayarak ölmüşse kiracı bunlardan sorumlu olur
TBK m 334/I c.2 hükmü emredici bir düzenleme olduğu için, kiracıyı gerek sözleşmede öngörülen kullanım gerekse de umulmayan hal nedeniyle kiralananda meydana gelen yıpranma ve değişikliklerden sorumlu tutan anlaşmalar (örneğin kiracının kiralananı kira sözleşmesinin bitiminde boyayarak iade etmesi yönündeki sözleşme şartı) geçersizdir
Ayrıca belirtmek gerekirse, kiralanandan kiralananı ortak olarak kiralayanlardan birisinin sonradan ortaklıktan ayrılması, taraflar arasındaki sözleşmeyi sona erdirmeyeceği cihetle, ayrılan ortağın kiralananı kira sonunda aldığı halde geri verme borcundan kurtaramaz
Kiracının, kira süresinin sonunda kiralayana geri verme borcu, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birini oluşturmaktadır. Geri verme borcunda esas olan husus, kiracı kiralananı nasıl teslim almışsa o haliyle geri iade etmelidir. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracı ayrıca umulmayan hallerden kaynaklı kiralananda meydana gelen zararlarda da sorumlu değildir. Sadece kendi hatasından kaynaklı bozulmalar ve zararlardan sorumludur.
İşte gerekçeler
- 6098 sayılı T.B.K.nun 49. (B.K.nun 41.) ve devamı maddelerinde haksız fiilden kaynaklı sorumluluk hali düzenlenmiştir. Buna göre, kiralananda çıkan yangının kiralananı kullanan davalı şirketin kusurundan kaynaklandığı bilirkişi raporu ile tespit edildiğine göre, kiralananı kullanan davalı şirketin ortaya çıkan zarardan haksız fiil hükümleri gereği kiracı ile birlikte sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
- 098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp; münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan yukarıdaki maddeler karşısında, kiracı bu maddelere aykırılık halinde oluşan zararları karşılamakla yükümlü olup, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir.
- 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.
- 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.
