@erolkaranet'te Aradığınız Kelime veya Konuyu Buraya yazınız!

Banner



Tapuya Şerh Koymak ve Aile Konutu Şerhi Nedir, Nasıl Konulur?




Tapuya Şerh Koymak Nedir?
Tapuya şerh koymak, mal sahibinin mal üzerindeki haklarını kısıtlama amacıyla yapılan işlemdir. Tapuya konulan tapu siciline işlenir. Tapu sicili kural olarak kamuya açıktır. Tapu siciliyle ilgisi olan herkes incelemede bulunabilir. Böylece tapuya konulan şerh herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Kimse bunu bilmediğini iddia edemez. Tapuya mal sahibinin mal üzerindeki haklarını kısıtlayan birçok şerh tipi konulabilir. Birçok farklı şerh tipi vardır;  Önalım hakkı, Satış vaadi, Geri alım hakkı, İpotek, Üst hakkı, İhtiyati haciz,  İntifa hakkı, Aile konutu şerhi gibi pek çok hak kısıtlayıcı etkiye sahip durum  tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh koymak eşya hukuku içinde yer alan önemli bir konudur.

Şerh Çeşitleri Nelerdir ? 

  • Satış Vaadi Şerhi Nedir ?
    Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından düzenlenir ve istenmesi durumunda tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür. Şerhten itibaren beş yıl içinde satışın yapılmaması, irtifak hakkı tesis edilmemesi ve tapuya tescil edilmemesi durumunda bu şerh tapu müdürü veya tapu memurları tarafından terkin olunur. Bu şerh taraflar arasında on yıl süre ile sorumludur ancak üçüncü kişilere bu süre beş yıldır. 
  • Birleştirme Şerhi (Tevhit) Nedir ?
    Birbirine bitişik konumda bulunan birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel (tek tapu) haline getirilmesi işlemi.
  • Ayırma Şerhi (İfraz) Nedir ?
    Tek parsel konumundaki taşınmazın birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemi.
  • İntifa Hakkı Nedir ?
    İntifa hakkı sahibine bir maldan tamamıyla yararlanma ve kullanma hakkı verir. İntifa hakkı taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulmuş sayılır.

  • Şufa Hakkı Nedir ?
    Taşınmaz bir mal satışa çıkarıldığı zaman onu diğer alıcılara göre öncelikli satın alma hakkına sahip olunması.(Hissedarlar, Komşular)

  • İştira Hakkı Nedir ?Bir taşınmaz malı belli bir bedelle belirli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (Medeni Kanun 736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

  • Vefa (Geri Alım) Hakkı Nedir ?
    Sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

  • Geçit Hakkı Nedir ? 
    Taşınmaz sahibinin taşınmazından genel yola geçmek için yeterli geçişi yoksa bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı isteyebilir. Bu hak ilk başta önceki mülkiyet durumu ve yola en uygun geçit düştüğü komşuya karşı sonrasında ise en az zarar görecek komşuya karşı istenebilir.

  • Sükna (Oturma) Hakkı Nedir ? 
    Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez.

  • İpotek Şerhi Nedir ? 
    İpotek Türk parası ile gösterilen doğmuş ya da ileride doğabilecek bir borç için taşınmaz malın rehni yani taşınmaz malın ipotek gösterilmesidir.

  • Haciz Şerhi Nedir ? 
    Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait olan mallara İcra Müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu sistemi açısından iki tür haciz işlemi vardır. Bunlardan biri icra müdürlüğünden gelen icrai haciz, diğeri ise kamu idarelerinden gelen kamu haczidir. İcrai haciz taşınmaz malın tedavülüne ve üzerinde hak kurulmasına engel teşkil etmemektedir.

  • Satışa Şerh Hakkı Nedir ? 
    İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu taşınmazın satışına başlandığını bildiren bir şerhtir. Bu şerhin kütüğe işlenebilmesi için gayrimenkul üzerinde ipotek olmalıdır. Bu ipoteğin borcun ödenmemesinden dolayı paraya çevrilmesine başlandığını ve tapu siciline şerh verilmesini bir icra müzekkeresi gelmelidir. Şerhin sicile işlenmesi ile beraber gayrimenkulü icra takibinden sonra satın almış olanların Medeni Kanunun 1023. maddesine dayanarak iyi niyet iddiasında bulunmaları söz konusu olmayacaktır.

  • İhtiyati Tedbir Nedir ? 
    Açılan bir davanın sonuçlanması uzun sürebilir. Dava sürecinde davalının dava konusu taşınmaz malı satması mümkündür. Bunu önlemek için davacının mahkeme kararı ile taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir koydurabilir. Tapu kayıtlarında ihtiyati tedbir olan bir taşınmaz başkasına devredilemez.

  • İhtiyati Haciz Nedir ? 
    İcra takibi sonucunda ödeme emri borçluya tebliğ edilir ve  borçlu yasal süreler içinde mal kaçırısa ihtimaline karşı mahkeme kararı ile konulabilen bir haciz türüdür. Bankalar bu haciz türünü sık sık uygulamaktadır.

  • Davalıdır Şerhi Ne Demek ? 
    Bu şerh ihtiyati tedbir ile aynı özellikte olmayıp taşınmazın devir, temlik ve üzerinde hak kurma tesisini engellemez.

Kimler Hangi Durumlarda Şerh Koyabilir ?
Şerh'in türüne göre kişiler değişkenlik gösterebilir ama kısaca özetlemek gerekirse tapu sahibinin borçlu olduğu özel ve tüzel kişiler kurumlar şerh koyabilirler,
Evlilik sonrası edinilmiş mülkler ile ilgili eşler Aile Konutu Şerhi koyabilirler,
Dava durumunda mal kaçırılma vakası ile karşılaşılmaması adına mahkeme kararı ile borç kesinleşmiş olmamasına karşın davacı ihtiyati tedbir şerhi koydurabilir,
Kiracılı bir mülkte mülk sahibi kiracının haklarının korunmasına ilişkin kira şerhi koyabilir,
Kat karşılığı sözleşmesi yapılmış bir arsa üzerine müteahhit sözleşme süresini kapsayacak şekilde sözleşmesi aracılığı ile şerh koyabilir.

Tapuya Şerh Nasıl Konulur?
Mal sahiplerinin mallarını ya da başkasının malı üzerinde hakları olanların haklarını koruma amacıyla tapuya şerh koydurmak istediği görülmektedir. Tapuya kişisel haklar ya da tasarruf hakkını kısıtlayan haklar gibi çeşitli nitelikle haklar şerh edilebilir. Farklı tip şerhler için farklı belgeler aranabilir. Koyulacak olan şerh için gerekli belgeler ile beraber Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak tapuya şerh koydurmak mümkündür. Aile konutu olarak şerh edilmek istenen gayrimenkulün tapuda “arsa” vasfında gözükmesi problem teşkil etmeyecektir.

Aile Konut Şerhi Nedir?
Evlilik devam ettiği sürece eşlerin yaşadığı meskene aile konutu adı verilir. Aile konutu şerhi ise eşlerden birinin diğerinin izni olmadan konut üzerinde satma ya da kiralama gibi bir işlem yapmasını engelleyen bir düzenlemedir. Aile konutu olan meskende oturan fakat bu konutun maliki olmayan eş, kanundan kaynaklanan haklarının muhafazası için tapu müdürlüğüne başvurarak “şerh” konulmasını isteyebilir.
Tapu müdürlüğü, talebi aldıktan ve şartları oluştuğunu tespit ettikten sonra aile konutu üzerine tapuda “aile konut şerhi” tescil edecektir.
Aile konut şerhi, malik olmayan eşin rızası olmadan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkilerinin sınırlanmasını sağlamaktadır. Aile konutu şerhi, kurucu değil; açıklayıcı niteliktedir. Zira burada malik olmayan eşin, aile konutuna dair hakları MK 194 gereğince kanundan kaynaklanmaktadır. Aile konut şerhi konulması, bu hakların üçüncü kişilere açıklanmasını sağlamaktadır.

Aile Konutu Sayılan Yerler
Aile konutu, resmi olarak evli olan kimselerin yaşamaları ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları yerdir. Sürekli oturulmayan, yazlık olarak kullanılan konutlar, tarlalar, aile konutu kapsamına girmiyor.

Dini Nikahlı Eş Konuta Şerh Koydurabilir mi ?
Bu şerhin verilebilmesi için eşler Türk Medeni Kanununa  uygun şekilde evli yani resmi nikahlı olmalıdır. İmam nikahı denilen dini nikahlı olmak ya da birlikte yaşama bu şerh için yeterli olmayacaktır

Aile Konutu Şerhinin Eşlere Sağladığı Haklar Nelerdir?
TMK 194. Maddede aile konutunun eşlere sağladığı haklar belirtilmiştir. Şöyle ki:
“II. Aile konutu
Madde 194– Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. 
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. 
Konut eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Aile Konut Şerhi Nasıl Konulur?
Aile konutu şerhi koymak için eşlerden birinin Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurması yeterlidir. İşlemin gerçekleştirilmesi için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır;

  • Aile konutu şerhi dilekçesi
  • Evlilik cüzdanı
  • Başvuranın nüfus cüzdanı
  • Nüfus Müdürlüğünden ya da edevletten alınacak vukuatlı nüfus kayıt örneği
  • Muhtarlıktan alınacak şerhe konu olacak olan meskenin aile konutu olduğunu gösteren  belge
  • Gerektiğinde taşınmaz malın şerhi talep edilen taşınmaz mal ile aynı olduğunun kadastro müdürlüğünce tespit edilmesi,
    ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müracaat ederek aile konut şerhi konulmasını isteyebilir. Yapılacak başvuru neticesinde, koşulların oluştuğu tespit edilirse aynı gün aile konut şerhi konulmaktadır. Tapuya işlenen aile konut şerhi, malik olan eşe bildirilmektedir.

Paylı Mülkiyete Aile Konut Şerhi Konulur Mu?
Eşlerin paylı mülkiyetinde olan taşınmaz üzerinde de aile konutu şerhi konulabilmesi mümkündür. Ancak paylı mülkiyette, ortaklığın giderilmesi davası açılması da ihtimal dahilindedir. 

Aile Konutu Şerhi Olan Ev Kiralanabilir mi?
Aile konutu olan ev kiralanabilir, satılabilir ya da kiralıksa sözleşmesi feshedilebilir. Ancak 4271 sayılı Türk Medeni Kanun’un 194. maddesine göre tüm bu işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için eşlerin ikisinin de açık rıza göstermesi gerekir. Eşlerden birinin haklı bir sebep göstermeden rıza vermemesi durumunda ise izin alamayan eş hakimin müdahalesine başvurabilir.
Bir evde kiracı olan eşlerden kira sözleşmesinde taraf olmayan eş gayrimenkul sahibine bildirimde bulunabilir. Bildirimde bulunması ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sözleşmeden doğan hak ve sorumluluklara ortak olur.

Aile Konutu Şerhi Konulmadan Yapılan İşlemler Geçerli Midir?
Malik olmayan eşin başvurusu sonrasında “aile konut şerhi” konulduğunda malik eş, tapuda artık hiçbir tasarruf işleminde bulunamayacaktır. Ancak uygulamada malik eşin, henüz aile konut şerhi konulmadan aile konutunu satması-devretmesi gibi durumlar da yaşanmaktadır. Bu durumlarda malik olan eşin, diğer eşin rızasını almadan yapacağı tasarruf işlemleri tümüyle geçersizdir. Yapılan bu devir ile üçüncü kişi adına taşınmazın tescili, yolsuz tescil olarak nitelendirilmektedir.
Aile konutu üzerinde malik olmayan eşin rızası dışında yapılan işlemlerde üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. 

Aile Konutu Üzerinde Yapılan Geçersiz İşlemlere Karşı Ne Yapılması Gerekir?
Aile konutu üzerinde diğer eşin rızası alınmadan yapılan geçersiz işleme karşı rızası alınmayan eş, yapılan işlemin iptali için dava açabilir. Bu kapsamda MK 194 gereği eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça;
Aile Konutu İle İlgili Kira Sözleşmesini Feshederse, kira sözleşmesinin feshinin geçersizliğine dair bir tespit davası açılabilir.
Aile Konutunu Devrederse,üçüncü kişi adına tescil edilmiş tapunun iptali ile malik olan eş adına tescili için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. MK 194 kapsamında açılacak tapu iptali ve tescil davasında hem devri gerçekleştirilen malik eşin, hem de taşınmazı devralan kişinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu davalarda görevli mahkeme aile mahkemeleridir. Bu davalar, gayrimenkulün aynına ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri kesin yetkilidir.
Aile Konutu Üzerindeki Hakları Sınırlarsa,(ipotek gibi) yapılan bu sınırlandırmanın iptali davası açılabilir.
MK 194 gereğince açılacak davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu davalar bakımından isteğin evlilik birliği devam ettiği sürece ileri sürülmesi mümkündür. Ancak açılan bu davalar esnasında taraflar arasındaki evlilik birliğinin sona ermesi durumunda,davaya konu taşınmaz aile konutu olmaktan artık çıkacaktır. Bu tür durumlarda ise açılan davalar konusuz kalacak ve konusuz kalan dava hakkında "karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmesi gerekecektir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Feshedilir?
Aile konutu şerhinin iptali için mahkemeye başvurulması gerekir. Aile konutu şerhinin feshedilebildiği durumlar ise şunlardır;

  • Boşanma durumunda hakim tarafından şerhin iptaline karar verilir. Aile konutu şerhinin şartları yerine yasal mal rejimi uygulanır.
  • Evliliğin iptali durumunda gayrimenkulün maliki eşin talebiyle,
  • Eşlerden birisinin ölümü durumunda,
  • Gayrimenkulün sahibi olmayan eş şerh koydurmuşsa, yine malik olmayan eşin talebi ile,
  • Malik olan eşin başvurusuyla şerh düşülmüşse, malik olmayan eşin kabulü ya da talebiyle aile konutu şerhi kaldırılabilir.

Tapuya Şerhte Zamanaşımı Süresi Nedir?
Tapuya şerh vermek için bir zamanaşımı süresi yoktur. Şerh vermek için dayanabileceği bir hakkı olan kişiler istedikleri zaman şerh koydurabilir. Fakat bu işlem mümkün olduğunca hızlı yapılmalıdır. Olası gecikmeler de mağduriyetler ortaya çıkabilir.

Tapu Şerhi'nin Süresi Ne kadar ?
Şerh süreleri genellikle 5 yıl olarak belirlenmiştir. 5. yıldan sonra şerh otomatik olarak tapudan düşer. Bunun dışında şerhin kaldırılması süresi konulan şerhin çeşitine göre değişiklikte gösterebilir. Örnek vermek gerekirse 3 yıllığına anlaşılmış bir borç için şerh 3 yılı kapsayacaktır. Borcun kapatılmaması durumunda şerhin süresi uzayacaktır veya satış vaadi sözleşmesi ile gerçekleştirilmiş şerh işlemi için süre 10 yıl olarak belirlenir fakat üçüncü kişilerde bu süre yine 5 yıla düşer.

Tapuya Şerhte Görevli Ve Yetkili Mahkeme Hangidir?
Aile konutu şerhinin işlenmesi için mahkeme kararına gerek yoktur. Fakat aile konutunun neresi olduğu belli değilse belirlenme davası açılabilir. Aile konutunun belirlenmesinde görevli mahkeme Aile Mahkemesidir. Diğer şerhlerde şerhin türüne göre görevli ve yetkili mahkeme değişebilir.

Aile Konutu Şerhi Konulmamış Mülk Satılırsa Ne Yapılır?
Burada iyi niyet kavramı önem taşımaktadır. Üçüncü şahıs satın aldığı gayrimenkulun aile konutu olduğunu bilerek almış ise, iyi niyetli sayılamayacağından bu satış geçersiz olmaktadır. Ancak üçüncü şahış, ilgili gayrimenkulun aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın almış ise, bu satış geçerli olmaktadır.

Aile Şerhi Konulmamış Evin Satışı İptal Olur Mu?
Üçüncü şahıs gayrimenkulu satın alırken aile konutu olduğunu bilerek almış ise, iyi niyet gözetilmeyeceğinden satış geçersiz olmaktadır. Ancak bunun için, rızası olmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açması gerekmektedir. Söz konusu dava sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir. Ancak üçüncü kişi söz konusu gayrimenkulun aile konutuna ait olduğunu bilmeden satın almış ise iyi niyet gözetileceğinden bu satış geçerli olmaktadır.

Aile Konutu Haczedilebilir mi?
Aile konutu (aşırı lüks olmadığı müddetçe) haczedilemeyecektir. Ayrıca bir gayrimenkul kiracılar için aile konutu ise, mal sahibinin borçlarından ötürü haczedilebilecektir.

Tapu Şerhi Nasıl Kaldırılır ?
Tapuya şerh konulması durumunda mülk sahibinin itiraz hakkı da bulunmaktadır. İtiraz için mahkeme yoluna giderek şerh'in iptali için davacı olabilir. Haklılığının ıspatlanması durumunda yaşadığı maddi ve manevi kayıp sebebiyle tazminat davasıda açabilmektedir.

Kira Sözleşmesini Feshetmeye Dair Eşten En Baştan Yetki Alınması geçerli midir?
Zaman zaman kolaylık olması açısından bir eşin diğerine “eşim benim adıma her türlü kira sözleşmesini imzalamaya ve feshetmeye yetkilidir” şeklinde rıza verdiği görülebilmektedir. Açıkçası bu izin tamamlayıcı mahiyette olduğundan, en baştan bu şekilde soyut bir izin almak geçerli olmayacaktır.

Tapuya Şerh Koyma Ücreti Ne Kadar ? Nasıl Hesaplanır ?
Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden bedelsiz olanlarında emlak vergisi değeri üzerinden binde 6,83 olarak belirlendi. Sözleşmede yazalı olan bedel, sözleşmeye konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az ve emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz. (2021 yılı Tapu İşlem Bedelleri İçin Tıklayınız )

Aile Şerhi Koymak Ücretli midir?
Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne yazımı ve şerhin terkini için her hangi bir harç veya ücret alınamaz. Aile konutu şerhi tapu harcından ve döner sermaye masraflarından muaf tutuluyor. Konu ile ilgili 11.06.2002 ve B021TKG0100001-073-1559 sayılı genelgesi geçerlidir

Derleme : @erolkaranet - Yayım Tarihi 31.05.2021
Etiket

Yorum Gönder

0 Yorumlar
*Asılsız yorum yapmayınız. Mesajlar Yönetici tarafından denetleniyor.

Reklam

Reklam

Bilmeniz Gerekebilir