Ev ekspertiz ya da Konut Değerleme hakkında merak edilen bilgiler
Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?
Ev ekspertiz veya konut değerleme olarak da anılan işlem, teknik açıdan incelemelerin de yapıldığı bir konutun değerinin takdir edilmesidir.
Konut Değerleme Raporunu Kimler Hazırlar?
Konut değerleme, ülkemizde SPK’dan lisans almış konut değerleme uzmanları veya gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılır. Bu kişilerin yanında henüz lisans almamış dört yıllık üniversite mezunları veya iki yıllık üniversite mezunları da görev alabilmektedir. Bu kişilere de değerleme elemanı ünvanı verilmiştir.
Konut Değerleme Raporunu Kimler Onaylar?
Hazırlanan raporlar, değerleme şirketlerinde kontrolör veya denetmen diye isimlendirilen SPK lisanslı uzmanlarca kontrol edilir ve şirketlerin %10 ve üstünde hissesine sahip olan, sorumlu değerleme uzmanları tarafından kontrol edilerek onaylanır.
Konut Değerleme Raporu Kimler Tarafından Talep Edilir?
Konut değerleme raporlarının sadece bankalar değil, birçok kurum veya şahıs da konut değerleme hizmetine ihtiyaç duyabilir. Örneğin, bayilerine teminat karşılığında mal veriyorsa ipotek alması gereken firma, hukuki işlemlerde örneğin boşanmalarda veya miras durumlarında da tarafsız ve bağımsız bir uzmanın gayrimenkul değerlemesi yapması gerekebilir. Değerleme yaptırmaya karar veren kurum veya kişi gayrimenkul değerleme şirketi ile irtibata geçerek tapu ve talep formlarını ileterek değerleme yapılmasını isteyebilir.
Ekspertiz Talebini Banka Nasıl Uygular ?
Konut kredisine başvuranlar, bankalara konut kredisi talebinde bulunduklarında eğer kredi çekmeye müsait bir mali yapıları varsa almayı düşündükleri bu konut için ekspertiz yapılması gereklidir. Bu durumda şubeler, genel müdürlüklerine ekspertiz talebinde bulunurlar. Bankaların genel müdürlüklerinde bulunan ekspertiz bölümleri, daireleri veya departmanları anlaşmalı oldukları firmalardan birisini performansına veya bölgedeki tecrübesine göre sahada görevlendirir. Değerleme şirketi, operasyonu ile kendi bünyesinde bulunan veya sözleşmeli olarak anlaşmalı olduğu uzmanı ile bir değerleme uzmanını konut değerlemesi için yönlendirir. Yaklaşık 2-3 gün süren süreç içerisinde birçok işlem yapılır.
Konut Değerleme Nasıl Yapılır?
Değerleme talebine alan şirketin değerleme uzmanına yönlendirdiğini belirtmiştik. Sonrasında uzman, değerleme şirketi tarafından sağlanan tapu bilgileri tapu dairesine ve belediyeye gider. Hem tapuda hem de belediye o konuta ait projeleri, kararları, ipotekleri tüm detayları ile kayıt altına alır. Bu bilgiler, gayrimenkul satılmasına engel mi, gayrimenkulün yeri doğru mu, bina üzerinde kararlar var mı gibi değeri ve satışı etkileyen faktörleri tespit etmeye çalışır ?
Sonra gayrimenkulü yerinde incelemeye gider. Gayrimenkulü kiracı, mal sahibi veya yetkili birisi gösterirken değerleme uzmanı da gayrimenkulün tapu ve belediyede bulunan projeleri ile uyumlu olup olmadığını tespit etmek için ölçüler alır. Aldığı ölçüleri çalışma kağıtlarına kaydeder ve daha sonra masabaşında bu ölçüleri projeler ile karşılaştırır. Değerleme için içine girilen konutun içinden örnek fotoğraflar, bina ortak alanından fotoğraflar, binanın dışından ve sokaktan fotoğraflar alır. Alınan bu fotoğraflar hem kontrol yapan hem de raporu hazırlayan değerleme uzmanı için gerekli belgelerdir.
Değerleme Saha Çalışması Nasıl Yapılır?
Resmi işlemlerin bir kısmı bitmiş, şimdi değer tespiti için saha araştırması başlamıştır. Eğer uzman sürekli gelmediği bir bölge ise 3-4 emlakçı ile konuşarak bölgedeki satılık gayrimenkulleri ve kiralık gayrimenkulleri öğrenir. Değerlemesi yapılan gayrimenkul hakkında bilgi vermeden, mahremiyeti koruyarak bilgi edinmeye çalışır. Elde ettiği bilgileri yazılı hale getirip bölgede gezer. Gezerken o an satışta veya kiralıkta olan gayrimenkullerin fotoğraflarını çeker ve ofisine döner.
Ofisine gelen uzman, sahadaki tüm satılık ve kiralıkları arayarak bilgileri yazılı hal getirir. Daha sonra kendi veritabınında o bölgede yaptığı işlemlere bakar. Tüm bilgileri topladıktan ve değer hakkında emin olduktan sonra rapor yazımına başlar.
Fotoğraf, projeler, resmi bazı ekran görüntüleri kamu kurumlarından elde edilir ve kroki ile rapora eklenir.
Tüm hazırlıkları biten rapor, kontrol için gayrimenkul değerleme şirketine iletilir. Gayrimenkul değerleme şirketinde görev alan denetmenler raporu önce benzerleri ile bölgesinde kontrol eder. Değeri için veritabanına başvurur. Daha sonra kontrol amaçlı bölgede bulunan emlakçıları arar ve bilgileri teyid eder. Daha sonra proje üzerinde ölçümler yaparak, ölçülerin doğruluğundan emin olmaya çalışır. Tüm kontroller tamamlandıktan sonra rapor sorumlu değerleme uzmanına gelir.
Sorumlu değerleme uzmanı da, kontrol süreçleriyle benzer aşamaları izleyerek kıymet takdiri ve sonuç cümleleri ile değerleme raporunu tamamlar. Tamamlanan rapor artık hazırdır. Banka için hazırlandıysa bankaya, kurum veya şahıs için hazırlandıysa ilgililere iletilir.
Bankaya iletilen raporlarda, uzmandan sonra izlenen aşamaların tamamı yeniden izlenir.
Konut Değerleme Raporu Nedir?
Konut değerleme raporu, yukarıda bahsedilen finansman sürecinden gayrimenkul değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları tarafından hazırlanmaktadır. İçeriği itibariyle konut değerleme raporu, tapu bilgileri, imar bilgileri, proje bilgileri, gayrimenkulün fiziki bilgileri ve piyasa araştırma bilgileri ve birçok detayı içermektedir.
Konut Değerleme Raporu Neleri İçerir?
- Ekspertiz raporlarının bir ve ikinci sayfasında
(raporun uzunluğu, detayı yani formatına göre bu numaralar değişmektedir)
Açık adresi, konumu, Malik bilgisi, Tapu bilgileri, Türü, Binadaki kat sayısı, Yaşı, İmar durumu, Fiziki durumu ve tesisat, iç dekorasyon vb. özellikleri, İtibarı, Ulaşım olanakları
İmar bilgileri: Ruhsat bilgileri, Adres bilgileri, UAVT, XY koordinatları, Sigorta değeri / DASK değeri
Ekspertiz Raporu Tanım Sayfası
- Ekspertiz raporlarının üçüncü ve dördüncü sayfasında:
Gayrimenkulün konumu; ulaşım imkanları, krokisi, adresi.
Gayrimenkulün özellikleri; yapı cinsi, inşaat yılı, eskime oranı, iç dekorasyon özellikleri.
Olumlu ve olumsuz özellikleri
- Ekspertiz raporunun beşinci ve altıncı sayfalarında:
Değerleme standartlarına atıflar
Değer tanımları
Metodoloji ve değere yaklaşımlar
Gayrimenkule emsal gayrimenkuller
Maliyet hesapları
Gelir hesapları
Değerin oluşumu ve sonuç cümlesi
- Ekspertiz raporunun bundan sonraki sayfalarında
İmar durum fotoğrafı
Proje fotoğrafları
Tapu kopyası
Tapu takyidat ‘Takbis’ kopyası
Gayrimenkulün çevresinden fotoğraflar
Gayrimenkulün içinden fotoğraflar
Harç ve makbuzlar
Eksperlerin lisans belgeleri
Eksperlerin kısa özgeçmişleri
Eksper Tayin Ederek Değerleme Yaptırmak
Krediyle ev alanlar için
Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, kredi başvurusunda bulunduğunuz banka zaten sürecin bir parçası olarak bir eksper tayin edip değerleme raporu yaptıracaktır. Bankanın gönderdiği bu gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, konuda ısrarcı olarak rapora baz olan faktörleri incelemeniz mümkün olabilir. İncelemeniz sonucunda yanlış varsayımlar veya hesap hatası yakalarsanız bunları düzelttirmek için konuyu mutlaka takip edin.
Krediyle ev alan kişiler genellikle ekspertiz değerinin yüksek olmasını ister ki verecekleri peşinat düşük olsun. Ancak bilmeniz gerekir ki kişiye göre değişebilir (subjektif) konularda yapılan itirazlar sonucu değiştirmiyor. Mesela herhangi bir veriye dayanmadan eksperin yazdığı rapordaki değerleri düşük buluyor olmanız size yardımcı olmaz.
Kredisiz (nakit) ev alanlar için
Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında bireysel olarak anlaşarak bu konu için görevlendirme imkânınız da mevcut.
Eksper raporu almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz olumsuzlukları öğrenmenize de yarar. Bundan dolayı ekspertiz raporunu almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz akılcı olacaktır.
Ekspertiz raporunu etkileyen kriterler nelerdir ?
Satın alınacak olan konut için doğru değer takdiri, konut edinme sürecinin en önemli unsurlarından birisidir. Burada ekspertiz değerini belirleyen pek çok faktör bulunmaktadır. Örneğin konutun lokasyonu, merkezi noktalara ve toplu ulaşım araçlarına mesafesi değeri belirleyen önemli faktörler arasındadır. Ayrıca satın alınması planlanan konutun kullanım alanı, yaşı, inşaat kalitesi, varsa inşaat seviyesi, cephesi, binada konumlu olduğu katı, çevredeki emsal nitelikteki konut fiyatları, kolay kiralanabilir olması gibi özellikler de taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Konutun yer aldığı binanın veya projenin sosyal olanakları da mutlaka dikkate alınmaktadır. Açık veya kapalı otopark seçenekleri olması, kendi içerisinde sosyal yaşam ünitelerini barındırması, yeşil alanlara sahip olması gibi unsurlar da değer takdirinde göz önünde bulundurulmaktadır.
Eksper Evin Değerini Yüksek Gösterebilir mi?
Eksper evin değerini kanunca yüksek ya da düşük gösteremez. Evin değeri neyse onu göstermek zorunda. Ancak Eksper evin değerini yüksek ya da düşük gösterirse ve bu fark edilirse Eksper’e yasal işlem başlatılır.
Konuta Eksper Kaç Günde Gelir?
Kredi başvurunuzun ön onayda olumlu sonuçlanması durumunda ekspertiz süreci başlatılır. Bankaların atamış olduğu eksper (konut değerleme uzmanı), tarafınızla kredinin onaylandığı veya bir sonraki iş günü iletişime geçer ve randevu tarihi belirlenir.
Bankaların Ekspertiz Ücretleri Yaklaşık Ne Kadardır ? (*)
Bankaların ekspertiz ücretleri hem bankalar hem de enflasyon oranına göre değişiklik gösterir. İşte bazı bankaların ücretleri.
Ziraat Bankası: Ortalama 445 TL’den başlamaktadır.
Halkbank: 650 TL
Şekerbank: Azami 2 bin 225 TL
Vakıfbank: Ortalama 800 TL’den başlamaktadır.
Denizbank: Ortalama 700 TL’den başlamaktadır.
Yapı Kredi Bankası: Ortalama 545 TL’den başlamaktadır.
ING Bank: 650 TL
Türkiye İş Bankası: 850 TL
Garanti Bankası: Ortalama 527 TL’den başlamaktadır.
Akbank: 750 TL
QNB Finansbank: Ortalama 544 TL’den başlamaktadır.
TEB: Ortalama 544 TL
Odeabank: 527 TL
Burgan Bank: 1000 TL
Fibabanka: Ortalama 545 TL’den başlamaktadır.
HSBC: 750 TL’den başlamaktadır.
Kuveyt Türk Katılım Bankası: Ortalama 445 TL’den başlamaktadır.
(*) (2020 Güncel)
Tapu İşlemler Kaç Gün Sürer?
Tapu müdürlüklerinde alım satım işlemleri için gayrimenkul sahibinin başvuruda bulunması gerekmektedir. Öğle tatiline kadar yapılan başvurularda, bildirilen cep telefonuna tapu ve ipotek harçlarının yatırılmasına dair bilgiler gönderilir. Harçların yatırılması durumunda yoğunluğa bağlı olarak aynı gün veya ertesi iş günü için randevu verilir ve satış işlemleri gerçekleştirilir.
Eksper Evin Değerini Yüksek Gösterir Mi?
Özellikle de pek çok emlakçı anlaşmalı ekspertiz firmaları üzerinden evin değerini daha yüksek gösterebileceklerini vadederek konut satışı yapmaya çalışmaktadır. Ancak eksper firmaları en karlı müşterileri olan bankaları yitirmemek adına her zaman bankanın lehine çalışmakta olup bu konuda yapılan analizlerde genelde gerçek satış değerlerinin bile çok altında rapor çıkarıldığı belirlenmiş durumdadır. Yani 200 bin liralık evin 250 bin lira gösterilmesi gibi bir durum söz konusu olmadığı gibi evin gerçek değerinin 200 bin lira olmasına rağmen 175 bin liralık rapor çıkarıldığı belirtilmektedir. Bu nedenle konut satışı için kişinin boş yere ekspertiz raporu ücreti ödememesi adına bu tutarı iyi ayarlaması ve gerçekçi davranması önerilir.
Evin Ekspertiz Değeri Nasıl Yüksek Gösterilir?
Evin ekspertiz değeri nasıl yüksek gösterilir konut kredisinde eksper nelere bakar bunlarla ilgili tüyolarımıza başlayalım.
Tüyo 1
Herhangi bir sağlık ya da ulaşım sorununuz yok ise, eksper kişiye evi mutlaka siz gösterin. ‘Evin anahtarı bende değil ki, nasıl olacak?’ diye tasalanmayın. Bir şekilde bunu halledin ve evin sahibi ya da emlakçıyla birlikte siz de mutlaka orada olun. Çünkü;
Eksper kişi belki, ne kadar krediye ihtiyacınız olduğunu çaktırmadan kurcalayabilir,
Emlakçıların bazıları, istenen sonucu oldurmaya çalıştıklarından istemeden de olsa eksperlere bilmişlik sergileyebilirler. Kaş yapayım derken göz çıkarabilirler. Bu yüzden, eksper kişinin emlakçı ile muhatap olması yerine evi satın alacak kişiyle muhatap olması bazen daha sağlıklı olabilir.
Ev sahipleri ise çoğunlukla ihtiyaç sahibi olmayan taraf olduğundan eksperler karşısında kaba tabiri ile ‘Hödük’ bir duruş sergileyebilirler. Yani ‘Satış olsa da olur olmasa da olur’ tavrında görünebilirler. Evet, evini satışa çıkarmış olan herkes elbette evini bir an evvel satmak ister ama ekspertiz incelemesinin yapıldığı maksimum yarım saatlik o süreçte sizin ortama katabileceğiniz ruhu asla katamazlar.
Bu gibi sebepler nedeniyle evin ekspertiz değer tespiti esnasında sizin orada olmanız eksper nazarında gayet olumlu bir durum olacaktır.
Tüyo 2
Kimi eksperler evi kaça alıyorsunuz? Ne kadar peşinatınız var? gibi sorular sorabilirler, bu sorularda kurnazlık etmeye çalışmadan gerçek cevapları verin. Birincisi etik açıdan doğru olmaz, ikincisi ise günde ortalama 5-6 gayrimenkulün değer tespiti yapan kişinin sizin yalanınızı anlaması hiçte zor değildir. Ayrıca yalanınızı yakaladığında sevimli sıfatından bir anda çıkıvereceğinizi şimdiden belirtelim. Kimi eksperler hiç konuşmazlar, asla soru sormazlar. Böyle bir ekspere denk gelecek olursanız, tuhaf kaçmayacak şekilde uygun bir anda kendisine ‘Bize evi şu rakamdan satıyorlar, bu çevrede çok inceleme yaptık bu rakam bize de makul geldi. Şu kadar peşinatımız var’ diyerek kulağına su kaçırabilirsiniz.
Tüyo 3
Bazı alıcılar evi yalnız gösterirler. Muhit hakkında yeterli bilginiz yoksa ve eksperle olan randevunuzu daha iyi yönetmenize katkı sağlayacağını düşünüyorsanız yanınıza evin emlakçısını da alabilirsiniz. Bazı emlakçıların kimi eksperlerle diyaloğu iyi olabilir. Daha evvel yaptıkları satışlarda birkaç kez bir araya gelmiş ve iyi bir ilişki tutturmuş olabilirler. Tabi burada emlakçının önemi büyüktür. Eksperler, bazı emlakçıları baş belası olarak gördükleri gibi bazı emlakçılara ise saygı duyup, zaman zaman bilgi birikimlerinden faydalanırlar. Ayrıca, eksperler raporlarındaki emsal bölümüne satın alacağınız eve eşdeğer evlerin nitelik ve fiyat bilgilerini örnek olarak eklerler. Bu sayede aynı muhitte, aynı özelliklerde ev fiyatlarının ortalama değerleri konusunda bankaya örnek sunmuş olurlar. Raporun neredeyse en önemli bölümlerinden biri bu kısımdır. İşte özellikle bu noktada emlakçınız faydalı olabilir. ‘Efendim, 3 gün önce iki bina yandaki benzer daireyi şu fiyattan sattık-kiraya verdik, emlakçı olan başka bir arkadaşım sokağın karşısında geçen hafta şu rakamdan sattı…vs.’ gibi örneklerle olayı güçlendirebilir. Tabi bu bilgilerin de gerçek olması gerektiğinin altını tekrar çizelim. Kurnazlığa yine yer yok. Eksper kişiler herhangi bir yalanı eninde sonunda anlarlar!
Tüyo 4
Bir ekspere asla ‘Sizce bu ev ne kadar eder?, Mail adresimi versem raporu bana da yollar mısınız?’ gibi şeyler söylemeyin. Meslek ilkeleri içerisinde bu tür diyaloglara girmemeleri gibi durumlar vardır. Tahminini ya da raporda çıkacak nihai rakamı banka dışında kimseye söylememekle yükümlüler. Yasaktır! Hatta şubede sizinle ilgilenen memur bile rapor onaydan çıkmadan bilgi sahibi olamaz. Rapor, eksper firma tarafından banka genel merkezine yollanır ve oradan şubeye gönderilir. Bunu ekspere söylemeniz size milyarlar kaybettirmez belki ama eksperler zamanla yarıştıkları, çok stresli bir iş yapmaktadırlar. O ortamda, raporu size neden yollayamayacağını ya da rakam hakkında neden bilgi veremeyeceğini açıklamak zorunda bırakmanız pek hoşlarına gitmeyeceği gibi işlerine olan dikkatlerini de dağıtmış olursunuz.
Tüyo 5
Eksper kişinin yapacağı işlem evin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte en fazla 30 dakika civarında olacaktır. Ölçü ve fotoğraf alır, malzeme özelliklerini not eder, tadilat gerektiren herhangi bir yer olup olmadığını, eksik bir malzeme olup olmadığını (mutfak dolabı yok… gibi) ve mimari projesine uygun olup olmadığını(balkon kapatılıp, ara duvarlar kaldırılarak mutfağa dahil edilmiş…gibi) not alırlar. Bu aşamada kendisine rahat bir çalışma ortamı sağlamayı ihmal etmeyin. Burada yapacağınız kendisine bir çalışma masası kurup, kahvesini götürmek değildir fakat ölçeceği yerin tam önüne geçmemek, notlarını alırken kendisini konuşturmamak gibi hususlara dikkat etmelisiniz. Zamanla yarıştıkları bir iş yapmaktadırlar ve raporu en doğru şekliyle hazırlamak gibi ağır yükleri bulunmaktadır. Bir hata ya da eksik bir bilgi olduğu geç fark edilebilir. Bir iki gün sonra evi tekrar görme ihtiyacı oluşabilir ve eksperler buna çok sinirlenirler. Çünkü kendilerine gönderilen her değer tespit dosyasından tek ücret almaktadırlar ve bu eve birden fazla kere gelip inceleme yapmak zorunda kalmak onlar için hem zaman hem de maddi kayıp demektir.
Tüyo 6
Eve ait ruhsat ve varsa iskan evraklarının eksperle buluşmaya gitmeden önce hazır edilmesi önemlidir. Bu iş, vazifeniz değildir ancak evrakların aslının ve birer kopyasının muhakkak getirilmesini sağlamanız size hayli avantaj sağlar. Ev sahibinden ya da emlakçınızdan bu ricada bulunabilirsiniz.
Eksper kişi, verdiğiniz evrakların doğruluğunu belediyeden zaten sorgulatacaktır ancak evrakların kopyasının elinde olması işini hayli rahatlatacaktır. Belediyede aldığı şifa-i bilgi ile sizin verdiğiniz evraktaki bilgiler tutuyorsa belediye görevlisine dairenizin bulunduğu binanın dosyasını açtırmaya gerek duymayacak, dosya parası ödemek zorunda kalmayacaktır. Bu tip harcamaları eksperler önce kendi ceplerinden yaparlar, yaptıkları harcamaların makbuzlarını bankaya ibraz ettikten sonra paralarını geri alırlar. Bu geri alım yaklaşık 1 ayı bulur.
İşin parasal kısmı bir yana, zamanla yarışır haldeyken onların zihinlerini rahatlatacak en ufak bilgiye sahip olmasını sağlamanız bile ona yaptığınız bir katkı olarak hafızasında yer alacaktır.
Evin ekspertiz değeri nasıl yüksek gösterilir merakında olan kişilerin, bu tüyolara uyması durumunda çok daha sağlıklı bir değer tespiti geçirebileceklerini gönül rahatlığı ile söyleyebiliriz.
Şimdiden bol şans dileriz.
Kaynaklar : Yukarıdaki bilgiler aşağıdaki sitelerden bilgi olması amacıyla derlenmiş olup, aşağıdaki linklere giderek daha detaylı ve faydalı olabilecek bilgilere ulaşabilirsiniz.
İstanbul Değerleme
Kredi notu sorgulama
Hesapkurdu
Garantimortgage
Gayrimenkuleks
Emlak365
Paradünyası
@erolkaranet - 21.06.2020
