Ev Alırken ... Aman Dikkat Dilinizi Yakmayın..

Vatandaş müteahhitten, emlakçıdan ve sahibinden ev alırken nelere dikkat etmeli

İşte madde madde ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli,

• Yeni bir konut projesinden ev almıyorsanız bina yaşına dikkat etmek gerekiyor. Ülkemiz fay hatları üzerinde yer alıyor. Deprem dayanıklılık testlerinden geçmiş olması şart.
• Alınan evin hem oturum hem de yatırım için doğru yerde olması gerekiyor. Alacağınız evin şehir merkezinde veya şehir merkezine yakın bir konumda olmasına özen gösterin. Çevresinde hastane, okul ve toplu taşıma araçlarının bulunmasına dikkat edin.
• Muhitin kalitesi de en az evin özellikleri kadar önemli. Evin değerini belirleyen önemli etmenlerden biri olan muhit, her yaştan ve kesimden insanın rahatça yaşamasını sağlayacak kadar güvenli olmalı. 
• Evlerin brüt ve net metrekaresi arasında bir hayli fark bulunabiliyor. Hem evin büyüklüğü açısından hem de fiyatı açısından tapunun mutlaka incelenmesi gerekiyor. Bir evin metrekaresi tapuda brüt olarak belirtilmeli ve fiyatlandırılması da buna göre yapılmalı. Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse; brütü gerçekte 100m2 olan bir dairenin 150m2 olarak beyan edilmesi söz konusu olabilmektedir. Buradaki farklılık bazı müteahhit firmalarının asansör boşluğu, kapalı otopark, fitness salonu vb. ortak alanları da dairenin ölçümüne dahil etmelerinden kaynaklanmaktadır.
• Evin iskan belgesi ve müstakil tapulu olup olmadığı.. İskanı çıkmayan konut resmi olarak henüz bitmemiş konuttur. İskanı yoksa neden iskan alınmadığını mutlaka kesin olarak öğrenin. İskanı olmayan konutlarda sonradan iskan almak için yüksek tutarda ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz. İskan belgesi olmayan binalar yasal değildir ve haklarında yıkım kararı verilebilir. İskansız konutu mümkünse tercih etmeyin.
• Alım-satım işlemlerine geçmeden önce evin borcu olmadığına emin olmalısınız. Bu süreçte evin bağlı bulunduğu belediyeye gidip evin vergi borcu dâhil herhangi bir borcu olmadığına dair belge almalısınız.
• Belediyeden binada kaçak yapı bölümü olup olmadığını teyit edin. 
• Evin aidat tutarını mutlaka satın almadan sorun ve buna göre karar verin. 
• Müteahhit tarafından imzalatılan ön bilgilendirme formunda net metrekare, brüt metrekare ve müteahhit bilgilerinin eksiksiz olarak yer aldığından emin olun. 
• Konut hemen teslim değilse teslim tarihini kesin olarak sözleşmeye ekletin. İnşaat halinde taşınmazlarda noterden satış vaadi sözleşmesi isteyin. İmzaladığınıız sözleşmeye çok dikkat edin. Mesela, konut kredisi onayı çıkmazsa kapora iadesi maddesi koyun. 
• Ödediğiniz kapora için mutlaka yazılı evrak talep edin. 
• Kapora iadesi için önceden anlaşın, şartları kesin olarak belirleyin. 
• Asla emlakçının gösterdiği bir evi kiralama ya da satın almak için emlakçıyı aradan çıkararak ev sahibi ile kendiniz anlaşmaya çalışmayın. Mahkeme kararı ile çok daha yüksek bir tutar ödeyebilirsiniz. 
• Sahibinden verilen ilanlarda size gösterilen ev ile tapuda yazan evin aynı olup olmadığını inceleyin. Çoğu dolandırıcılık olayında kişiye daha büyük, güzel ve yapılı daire gösterilip tapuda başka dairelerin satışı yapılmaktadır. 
• Asla tapu devri yapılmadan peşinat adı altında da olsa önden para ödemeyin. 
• Yapmış olduğunuz her ödemenin mutlaka tapu sahibi olarak gösterilen kişinin hesabına, banka yolu ile yapın ki sonradan parayı teslim ettiğinizi kanıtlamanız kolay olsun. 
• Parayı bankaya yatırırken bilgi olarak satın alacağınız evin bilgilerini ekleterek bu amaçla ödendiğini mutlaka yazdırın
• Müteahhitin daha önce yapmış olduğu inşaatları öğrenin. Referanslarını mutlaka ziyaret edin ve o binalarda oturan kişilerden mümkünse yapmış oldukları ticaret konusunda bilgi alın. 
• Büyük bir site içerisinde ev alacaksanız özellikle aidat tutarını öğrenin. 
• Yeni konut alımlarında sıklıkla şikâyet edilen konuların başında evin rutubet alması gelir. Rutubete dikkat edin.
• İnşaatın sağlamlığı ve kalitesi hakkında teknik raporları isteyin. 
• Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri (Emlak beyanname değeri, tapu alım satımı sırasında ödenecek en az harç miktarının belirlenmesinde önemli olacaktır.),
• Alacağınız konutta bir kiracı oturuyorsa, yapılan kira kontratını inceleyin. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırın. Evi aldığınızda kendiniz oturacaksanız, kiracıyı noter kanalıyla bilgilendirerek 2 ay içinde daireyi boşaltmasını isteyin. Eğer kiracı konutta oturmaya devam edecekse, mevcut kontratı yenileyin. Çünkü evi satın aldığınızda sözlü olarak bile yapılsa kira sözleşmesini de yasal olarak aynı şartlar ile devir almış olursunuz. Yani sözleşme bitimine kadar zam yapmaz ve şartları kiracı kabul etmediği sürece değiştiremezsiniz.  Ayrıca kira sözleşmesi devam eden kiracıyı çıkarmak istemeniz durumunda, yeni ev bulması için yasal olarak 6 ay gibi bir süre tanımanızda gerekli.
• Enerji kimlik belgesi zorunlu hale geldi Dolayısıyla, konut satın almak isteyenlerin de müteahhitlerden enerji kimlik belgesini istemeleri çok önemli.

TAPUDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

• Ev satın almadan önce evin tapusunu görün..Tapu ve parsel sorgulamayı, e-devlet ya da Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web sitesinden yapabilirsiniz.
• İlk olarak tapuda kesinlikle para yatırdığınız ya da teslim ettiğiniz kişinin ismi ile tapuda ismi yazan kişinin aynı olduğuna emin olun. Aksi halde sonradan tapuyu aldığınız kişi parayı almadığını iddia edebilir.
• Tapu senedi üzerindeki ismin, ilçe tapu müdürlüğü kayıtları ile de uyumlu olduğunu görmelisiniz. Bu kontroller yapılmadan hiç bir satış işlemi ya da kapora gönderimi yapılmamalı.  
• Tapu kütüğünde taşınmaza ait ipotek, aile konutu şerhi ya da haciz olup olmadığını sorgulayın. Tapu üzerinde şerh ya da ipotek olup olmadığını tapudan öğrenin.
• Evin imar durumunu inceleyin ve kaçak yapı olup olmadığını sorun. 
• Tapu Dairesi’ne gittiğinizde tapu harcı ödeyeceksiniz. Bu harcın yarısını satıcı, yarısını ise alıcı öder. Fakat bazı durumlarda ev sahibi ve alıcı, bu konuda farklı bir anlaşmaya varabilirler. Bu nedenle tapu harcı konusunu tapu işlemlerinden önce konuşmanız sağlıklı olacaktır. 
• Satış fiyatında anlaşma sağladıktan sonra ise satış fiyatının içinde nelerin olduğunu öğrenmeniz, beklemediğiniz kötü sürprizlerle karşılaşmamak adına çok önemlidir. Alım-satım tapu harcı, cins tashih harcı, iskan harcı, KDV gibi masrafların satış fiyatının içinde olup olmadığına emin olmalısınız.
• Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz, daha düşük tapu harcı ödersiniz. Hâlbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için, hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük önemli cezalar kesilebilmektedir. 
• Özellikle de aile konutu şerhi gibi bağlayıcı olan konularda titiz davranın. Eşten habersiz satılan aile konutu için diğer eşin dava açması halinde satış iptal olacaktır.
• Evi almadan önce yapmanız gereken evin DASK poliçesi olup olmadığını öğrenmektir. Zorunlu Deprem Sigortası’nın geçerliliği 1 yıldır ve her yıl yenilenmelidir. Tapu işlemleri sırasında ev için DASK yapılması gerekir.
• Tapuya gitmeden önce randevu almayı ihmal etmemelisiniz; çünkü yaşanan yoğunluk, uzun süre beklemenize ve işinizin aksamasına sebep olabilir.

Daireye taşınmadan önce dikkat edilmesi gerekenler

• Konut ya da konut projesinin bulunduğu yer, niteliği, çevresindeki diğer projeler, arazinin durumu, konutun tipi ve büyüklüğü, aidatları, şehir içinde ya da dışında oluşu, çok katlı, sıra ev ya da bağımsız konut oluşu, yönetim şekli, binanın ya da sitenin doluluk oranı, oturanlar içinde kiracı ya da mal sahiplerinin sayısı, site içindeki yaşam tarzı, oturan ya da oturacak olanlarının eğitim durumları, gelir durumları, yaşları, sitenin okullara, alışveriş merkezlerine ve sağlık kurumlarına yakınlığı gibi hususlar açısından, konut alıcısının gereksinimleri, beklentileri ve yaşam standartları mümkün olduğunca karşılanmalı.
• Seçilen dairenin yönü, ışık ve güneş alma durumu, katı, manzarası, otopark olanakları, gürültü kaynaklarının yeri ve gürültünün etkisi gibi konulara dikkat edilmeli.
• Alıcı kendini, ailesini ve yakın çevresini düşünerek; ‘Ben buraya taşınıyorum ama, bu taşınacağım yer benim ve yakın çevremin beklentilerini karşılıyor mu? Yaşam tarzımın belirleyici özellikleri nedir? Bununla uyumlu mu?" sorularının yanıtını net olarak vermeli. Örneğin, alıcı ev hayvanları ile olan ilişkisini, aracını park edeceği yeri, çocuğunun oyun alanını ve benzeri vazgeçilmez ölçütlerini dikkate almalı.
• Satın alınacak konutun alıcının yaşam tarzınıza uygun olup olmadığını belirlemek için alıcı, bina yönetim ve işletim planları ile diğer ilgili kural ve yönetmelikleri dikkatlice incelemeli ya da bir uzmana danışmalı.
• Konutun ya da konut projesinin yapıldığı bölgede elektrik, su, doğalgaz, atık su gibi hususların çözülüp çözülmediği ya da ne zaman çözüleceği belirlenmeli.
• Konut ya da konut projesinin yönetim, işletim planları ile sistemde kullanılan donanımlar ve yaratacakları maliyetler titizlikle incelenmeli.
• Ortak bina yönetiminin nasıl ve kimler tarafından yürütüldüğü ve maliyetinin ne olduğu iyi bir şekilde incelenmeli.
• Sitede yaşam tam olarak başladığında oturanların hangi oranda daire sahibi, hangi oranda kiracı olduğu dikkate alınmalı.
• Binada kimlerin yaşadığı, bina sakinlerinin kendi sorumluluklarını yerine getirip getirmediklerini ve yönetimin binanın geleceği için sağlam bir mali temel oluşturup oluşturmadığı öğrenilmeli.
• Kullanılmış bir evle yeni bir bina arasında seçim yapmak zorunda kalındığında, inşaat kalitesi, depreme karşı güvence, bakım, onarım, güvenlik, dekorasyon, bahçe yapısı ve sosyal hayat gibi çeşitli hususlar açısından değerlendirmeler yapılmalı.
• Yeni bir evde uzun bir süre, geniş çaplı tamirat gerektiren önemli sorunlar çıkmayacaktır. Öte yandan, kullanılmış bir evde her an bir problem çıkabilir.
• Daha önce kullanılmış bir ev satın alındığında, elektrik ve mekanik tesisatlarında, doğramalarında ciddi bir tamirat sorunları olabilir. Böyle tamirat ya da değişiklikler pahalı olabilir. Henüz kredi taksitleri tamamlanmadan yeni bir masraf ciddi bir külfet getirebilir. Benzer şekilde kullanılmış konutlarda kanalizasyon sistemi, binanın temel yapısı, kolon kiriş durumu, depremselliği, böceklenmesi, nem alması, gürültü gibi hususlar iyice gözden geçirilmeli.
• Nitelikli firmalarca yapılan bu binalarda kullanılan yeni donanımlar sayesinde alıcı kendini daha güvende hisseder, daha az bakım ve onarım gideri olur ve daha az konut sigortası primi ödenir.
• Henüz inşaat halindeki bir ev satın alındığında, yerleşim planı, banyodaki fayansların rengi, mutfak dolapları, badanası, halıları önceden seçilebilir. Bu durum, halen kullanılmakta olan eşyaların tümüyle değiştirilmesine ya da yenilenmesine neden olmaz, ek masraflar çıkartmaz. Benzer şekilde, yeni ev bahçe içindeyse, bahçesinin alıcının zevkine göre düzenleme olanağı vardır.
• Projeyi yapan ve teslim eden şirketin, teslim süreci ve teslimi takip eden aylarda teknik destek sağladığının ve işinin arkasında durduğunun bilinmesi önemlidir.

SONUÇ : Ev alırken gözünüzü dört açın. Sonra ağlamayın. Acele etmeyin. Kırk kere düşünün bir kere karar verin. Göz boyamalardan, pazarlama taktiklerinden, kelime oyunlarından uzak durun.

Derleme : @erolkaranet - 08.06.2020