erolkara





Bugün bir çok sosyal medya sayfasında ya da sansayonel haber yapan bazı medya haber siteleri neredeyse ev sahibi ile kiracıyı kanlı bıçaklı duruma düşürecek yayınlar yapıyor. Genellikle kiracıyı sevindirecek şekilde yapılan haberlerde yazılanların aslı astarı yok.


Korona virüsünün ortalığı toz dumana kattığı şu günlerde kirayı bağışlayan, kiracının bir kaç ay kira almayacağını söyleyen gerçek/yalan ifadeler sosyal medyayı işgal ederken, bunlardan cesaret alıp sadece çok okunmak için ASPARAGAS haber yapan haber siteleri de dolambaçlı kelimelerle kiracıları gaza getirmeye devam ediyor.

Haber başlığı ile ilgisi olmayan haber içerikleri sadece başlıkları okutarak bundan cesaret alan kiracılar ya da bu başlıklara bakarak öfkelenen ev sahipleri neredeyse birbirlerine karşı soğuk bir savaşın içine girmektedir.

İŞİN ASLI NE ?

Gerçekten salgın hastalık, hukuktaki tabiriyle mücbir sebep dönemlerinde kiracı - ev sahibi ilişkilerinde hak kiracı lehine mi ? Kiracı kira almayı iptal edebilir mi ? Kiracı kiraları vermemezlik edebilir mi ? Kiracı evden çıkartılabilir mi ? Nedir haklar..? Herkes için mücbir sebep olan virüs, kiracılar için de mücbir sebep olabilir mi?

Sokağa çıkmaları yasak olanlar, işyerleri kapandığı için işsiz kalanlar kiralarını ödeyemezlerse, ev sahibi onları tahliye edebilir mi, yoksa mücbir sebep dolayısıyla kira ödemeden evde oturmaya devam edebilirler mi ?

Malumunuz,Korona virüs salgını ekonomik sorunlara da yol açtı.Ücretsiz izinler, işten çıkartmalar, kısıtlı olarak sokağa çıkma ya da sokağa çıkma yasakları, karantina halleri vs vs zorunlu nedenler gelir azalmasına sebep oldu.

Kimi kiracılar, kira ödemekte zorlanmaya başladı.. Ne var ki,  yasal olarak kiralanan konut kullanıldığı sürece kira yükümlülüğü de sürmek zorundadır ve bundan kimse imtina edemez.

Çünkü, söz konusu olan konut kirası. Kiralanan konutu, konut olarak kullanmaya devam ettiği sürece kira ödeme borcu ortadan kalkmaz. Hatta, kiralananı kullanmadığı, mesela uzun süre tatile çıktığı, askere gittiği dönemde dahi kirayı ödemeye devam edecektir.

Gerçekten,  TBK m. 324 hükmü şöyledir: Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. 

Daha kötü bir durumu izah ederek şöyle de denilebilir ki, korona virüs testi pozitif olan bir kiracı tedavi için hastaneye yatırılsa, hastanede olduğu sürece kiralık evi kullanmamasına rağmen kira ödeme borcu devam edecektir.

İşsiz kalmak, gelirinin kesilmesi, kira ödeme borcunu ortadan kaldıran sebeplerden değil.

Mücbir sebep kavramı, mutlak olarak kaçınılmaz surette bir borcun ihlaline sebebiyet veren, harici bir hadise olarak tanımlanmaktadır Kira hukukunun düzenlendiği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 – 378 hükümlerinde “mücbir sebep” kavramı sadece bir defa geçmektedir. O da ürün kirasında kiralanan kiracıya teslim edilirken tutanağa geçirilmiş eşya hakkındadır.

Koronavirüs gibi salgın bir hastalık döneminde her ne kadar birçok şey için mücbir sebep meydana gelse de, konut kirası borçları için mücbir sebep olma ihtimali çok zayıf.

EV SAHİPLERİ SALGIN NEDENİYLE KİRA ÖDEMEYENLERİ ÇIKARABİLİR Mİ ?

Koronavirüs nedeniyle kira borcu sona ermese, kiracılar kira ödemeye devam etmek zorunda kalsalar da, işsiz kalan, işe gidemeyen kiracılardan kiralarını ödeyemeyecek olanlar mutlaka çıkacaktır. Ev sahipleri de kira gelirinden olacaklar.

Kural olarak kiracının aynı kira dönemi içinde iki kere kira bedelini ödememesi halinde, ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı doğuyor. Kiracının kirasını neden ödeyemediğinin, isterse koronavirüs mücbir sebebiyle ödeyememesinin bir önemi yok.

Ama ev sahibinin de bu hakkını kullanabilmesi için, ödenmemiş iki kira için kiracısına iki kere ihtar çekmiş olması zorunlu. Sonra, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani ev sahibi, iki ihtar çektiği kira yılı bittikten sonraki birinci ay içerisinde kira sözleşmesini sona erdirmezse, tahliye hakkını kaybeder.

NE YAPILABİLİR

Koronavirüs mağduru kiracılar ile ev sahiplerinin görüşüp anlaşarak ortak bir çözüm yolu bulmaları kendi inisiyatifleri içindedir. Ev sahibi ve kiracı karşılıklı fedakarlıkta bulunmalıdır aksi durumda işleri zor.

Alınan tedbirler doğrultusunda adliyelerinde bir çok hukuki işlemi tatil etmesi yani 7226 sayılı Kanunun Geçici 1’inci maddesi ile, dava açma, itiraz, ihbar, bildirimlere, bir hakkın doğumu veya kaybına ilişkin süreler 13 Mart ile 30 Nisan 2020 arasında durmuş durumda..

Bu da şu anlama geliyor, eğer ev sahibinin iki haklı ihtar için veya dava açmak ihtiyaç duyduğu sürenin son günü, bu tarih aralığına denk geliyorsa, süre 30 Nisan 2020 tarihinden itibaren yeniden başlıyor.

Tabii ki yanlış anlaşılmasın, ihtarlar, ihbarlar bu tarih aralığından yapılmaz denmiyor, herhangi bir yasak getirilmiyor.Yani bir kimse notere gidip ihtar, ihbar veya protesto çekmek isterse, buna bir engel yok. Yeni yasa değişikliği, sadece süresinde ihtar ihbar protesto çekemeyenlerin, mesela sokağa çıkma yasağına tabi olduğu için, hak kaybına uğramayacaklarını hükme bağlıyor.

KİRACI HANGİ HALDE KİRAYI ÖDEMEZ

Kullanma, kiracının şahsıyla ilgili olmayan ve herkes için mevcut olan objektif bir sebep dolayısıyla mümkün olmuyorsa kiracı kira bedelini ödemeye mecbur tutulamaz; kira borcu kusursuz imkansızlık dolayısıyla ortadan kalkar

Biraz daha açarsak, Eğer o tarihte başka bir ilde olan kiracıyı da yetkililer karantina süresince binaya, dolayısıyla evine sokmasalar, yine de kira öder mi, mücbir sebep olur mu? Bu istisnai durumda olur. En azından kiracı kira bedelinde indirim isteyebilir. Çünkü evine girememesi ne kiracının ne de ev sahibinin kusurundan kaynaklanıyor.

Son olarak şunu belirtmeliyiz ki, kiracı bu süreçteni etkilenmiş ve kirasını ödeyememişse, tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir. Ev sahipleri, kira borcu için icra takibi yaparak 30 gün içerisinde borcun ödenmesini ister. Bu sürede borç ödenmezse tahliye davası ile karşı karşıya kalınabilir.

ARTNİYETLİ KİRACIYA TAVİZ YOK

Kira sözleşmesinin yenilenmesi, kiracının tahliyesi ya da kiraya zam yapılması veyahut "kirayı ödeyemiyorum" tarzı bir yaklaşımla yaşanılan mücbir sebebi bahane eden kiracının
"ödemesi gereken bedeli salgın nedeniyle ödeyemediğini" ispat etmesi gerekir ve bu salgın dönemi etkisini sürdürdüğü süre için uyarlama talep edebilir.

Ancak mücbir süre sonunda bu süreçte ödenmeyen kiralar için geriye dönük olarak işlem yapılıp geçmiş kira borcunu ödemeyen kiracının ise tahliye edilebileceği uyarısında bulunuyor. Eğer kiracı kira ödemelerini salgın öncesi dönemlerde de sürekli aksatıyor ve bu durum sürekli tekrarlanmışsa "salgın nedeniyle ödeyemiyorum" sözü geçerliliğini kaybetmiş oluyor. Ve tahliyesi için bu durumdaki kiracının itirazı kabul görmüyor.

Özetle..Haklı bir gerekçesi olan kiracı için ev sahibinin memnuniyet derecesine bağlı olarak iyilik ve insanlık çerçevesinde böylesine zor günlerde art niyet söz konusu olmaz. Kaldı ki, uzun yıllar aynı ev sahibine düzgün bir kiracı profili çizen birine ev sahibi 1 - 2 ay kirayı geç ödeyecek diye de laf söyleyeceği ihtimal dışıdır. Düzgün kiracıyı kimse kaçırmak istemez.

Art niyetli olan kiracı ise zaten tüm iyiniyeti suistimal ettiği için onu bu tür bahanelerin arkasına sığınması da anlam ifade etmez. Kaldı ki kirayla geçinen ve başkaca geliri olmayan biri kirasını bekler. Kiracıda imkanı olduğu sürece ödemek zorunda olduğu kirayı aksatmaz. Ev sahiplerinin o evi hangi şartlarda yaptığı göz alınması gerektiği gibi neticede konaklama hizmeti veriliyor. Bugün hiç bir otel para almadan kimseyi barındırmıyorsa sadece ev sahibi olduğu için kiracıdan neden para beklenmesin. O ev mal sahibine bedava verilmemiş ya da kiracı eli darda olmadığı günlerde ev sahibine "bir kira fazla ödüyorum. Bu da benden" diyerek fazla kira ödemediyse dar günde ev sahibinden "kirayı bu ay almasan, hibe etsen" tarzı teklifi o denli yersizdir.

Bugün "ben işten çıktım, param yok" diyerek ne market, ne ulaşım araçları, ne eczane, ne şu ne bu ona ücretsiz bir hizmet ya da alışveriş imkanı tanımayacaksa evsahibinden bedava oturma hakkı istenmesi abesle iştigaldir. Ayrıca ev sahibinin gelir vergisini, "kiracı bana vermedi ben de sana veremem" şansı olmadığı gibi.

Neticede kiracı ev sahibine karşı oturduğu sürece borçlu durumdadır ve borcu ödemek insanın vazifesidir.


Yorumunuzu yazın

Daha yeni Daha eski