Yatırım ya da yerleşim amaçlı arazi alma planı içinde olan vatandaşlarımız, işin detaylarını bilmeden çoğu kez yanlış seçimler yapabiliyor.
Evdeki hesabınızı çarşıya da uydurmak için önemli olan bilgileri öğrenmenizde fayda var.
Türkiye’de gayrimenkul alımı üç değişik şekilde karşımıza çıkıyor. İnsanlar ya barınma, ya ticaret ya da yatırım amaçlı olmak üzere gayrimenkul alma ihtiyacı duyuyor.
Gayrimenkul olarak ifade ettiğimiz arazi, arsa, bahçe, çayır, tarla, konut gibi yerlerden biri ile amacına ulaşmak isteyecek olan vatandaşların ne yapması gerektiği konusunda uzmanlar şu bilgileri vermektedir.
Arsa nedir?
Arsa, belediyeler tarafından imar uygulaması tamamlanmış bölgedeki arazi sahiplerinin,parkların,okulların ve camiler vs. gibi alanların net olarak belirlenmiş toprak parçalarını ifade ediyor.
Arazi nedir?
Araziler kendi içinde genel olarak tapuda niteliği tarla,çayır ve mera şeklinde 3 gruba ayrılır.
TARLA: Belediyenin İmar Uygulaması Geçene Kadar Tarım Arazisi Olarak Kabul edilen Sahıs Arazilerine Denir.
ÇAYIR: Bu nitelikteki araziler ise imar uygulamasınde genelikle arazi yapısından (sulak ve yumuşak toprağından) dolayı park olarak belirlenir. bunlar da şahıslara ait arazilerdir.
MERA: Bu nitelikteki araziler ise köylüler tarafından ortak kullanılan ve tapusu köyün yerel yönetimi;muhtarlıklar,belediyeler vs. gibi kurumlar üzerinedir şahıslardan satın alınamaz.
Arazi satın alacaksanız öncelikle arsanın imar durumuna dikkat etmeniz gerekiyor.
İmar planının güncelliği, üst ölçekli planlarla uyumlu olması, amacınıza uygun imar planına sahip olması imar planına konan şartlar ve kısıtlamalar ilk dikkat etmeniz gerekenler olarak öne çıkıyor.
Eğer halihazırda imar planı olan bir yerden satın alma gerçekleştirecekseniz işiniz nispeten kolay ve risksiz.
Gerekli planları inceleyerek parsel almak işinize gelebilir.
Ancak imar planı olmayan bir arazi satın alacaksanız işler biraz karmaşık.
Öncelikle, arazinin kadastral yola cephesi olması zorunluluğu var, eğer cephesi yoksa yapılaşmaya uygun olmuyor.
Kadastral yoldan cephe almak için uygulanacak yöntem ise şöyle:
Yola cephesi olan bir başka parsel ile önce birleştirme, sonra 5000 metrekare büyüklük ve mevcut kadastral yola 25 metre cephe şartını sağlayacak şekilde ayırma yapmak gerekmektedir. Kadastral yola cephesi olan araziler için ise 5000 metrekareyi aşan yerlerde en fazla 250 metrekare, 5000 metrekarenin altında olan yerlerde ise %5 yapılaşma sınırı bulunmaktadır.
Köy merkezlerine yakın yerlere arazi alırken spekülasyonların etkisi altında kalmamaya dikkat edin. Yapılaşmaya açılacak diye yüksek fiyatlara satılan tarlaların yapılaşmaya kapalı alanlarda, sit alanlarında ya da su havzalarında olma riski her zaman mevcut. Büyükşehirler için plan onaylama yetkisi, büyükşehir belediyesindedir. Belediyeden imar planı geçmemiş araziler için spekülasyonlar sizi yanıltmasın. Köyde sürekli oturanlar için sadece muhtardan izin almak yeterli olduğundan, köyler mahalle olsa bile yapılar iskan belgesi ve inşaat ruhsatına sahip olmayabilir
Ayrıca arazi üzerinde herhangi bir kaçak yapılaşma veya işgal söz konusu mu araştırılmalıdır.
Haciz ipotek vb. bilgiler tapu müdürlüğünden alınmalıdır ve arazi konumsal olarak iyi analiz edilmelidir. (heyelan, yüksek gerilim hattı, yola olan uzaklık, eğim vb)
Hisseli mi, Müstakil Mi?
Bir tapu senedinde mal sahipliği iki türde olabilir. Birinci durum arsa tek bir kişiye ait olabilir. Yani tapunun alt kısmındaki malik bölümünde tam, 1/1 veya bir oran yazmıyor ise bu tapu müstakil tapu olarak adlandırılır ki, tek sahibi sizsinizdir.
Not:Tapu senedinde sahibi bölümünde her hangi bir oran yazmaz bunun yerine kişinin baba adı ve kendi isminin karşısında TAM yazar.
İkinci durum ise, arsa birden fazla kişiye ait olabilir. Bu durumda ise kimin nereye sahip olduğu belli değildir. Bu tapularda ise malik kısmı yanında bir oran yazar örneğin ½, 1/10 gibi. Kimin nereye sahip olduğu belli olmadığına göre her an karşınıza problem çıkabilir. Ancak ferdi hareket edebilmek istiyorsanız, burada ifraz yani ayırma işlemi yapıp arsanızı müstakil hale getirmelisiniz.
Hisseli arsanın Problemleri nelerdir?
1-Hisseli yerlerin en çok bilinen ve korkulan problemi alınan yerin üstüne başkasının bir bina yapması ve bizim yerimizin daha kötü bir yerden çıkması yada kaybolmasıdır.
2-hisseli arazilerin bir diğer problemi ise açılabilme ihtimali bulunan izale-i şuyu ve şufa davalarıdır.Bu davalar açıldıgında arazinin tamamı bir kişi tarafından mahkeme karşılığında alınır.
Şufa (Önalım) Hakkına Dikkat!
Diyelim ki, hisseli bir arsa alıyorsunuz. Şufa yani Önalım hakkına da dikkat etmelisiniz. Öncelikli alım hakkı olarak bilinen ve hisseli satışlarda diğer hissedarlara öncelikle satın alma hakkı verilmiştir. Hatta yeni tarım yasasında arazilerin satışında bitişik komşu parsel sahiplerine de ön alım hakkı getirilmiştir. Bu da şu anlama geliyor; hisseli bir arsayı tapuda satış olarak gösterdiğiniz bedelle başka bir hissedar sizden alabilir.
Arsa başka kişiler tarafından işgal ediliyorsa veya üzerinde bir kaçak yapı varsa bunlar da yatırımı olumsuz etkiler. Son düzenlemeye göre habersiz olan hissedarların bunu talep etmeleri için 2 yıl hakları var. Yani son 2 yıl içinde çok değerlenen hisseli bir yeriniz, 2 yıl dolmadan da elinizden çıkabilir.
İmar Durumu?
Arsa alırken, öncelikle imar durumunun ilgili belediyeden öğrenilmesi gerekir. Çünkü arsa demek imar sahası içinde kalan yerler demektir. Bir taşınmazın tapu senedinde arsa yazması o yerin imarlı olduğunu göstermez. Bu nedenle mutlaka ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden söz konusu arsanın imar durumunun teyit edilmesi gerekir. Bunun için artık birçok belediyenin e-imar menülerinden de faydalanılabilir. Çünkü arsanın değerinin belirleyen unsur, üzerinde yapılabilecek imar hakkıdır.
Arsa nerede?
Bir arsa alacaksınız lakin size gösterilen yer o yer mi? Bu mutlaka internet üzerinden kontrol edilmeli, uzman kişilere danışılmalıdır. Yeni devreye alınan http://cbs.tkgm.gov.tr/ adresindeki parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapılabiliyor. Bu sorgulama ile konu taşınmazın uydudan çekilmiş haritalarına ulaşabilirsiniz. Ayrıca GPS verileriyle de coğrafi sorgulama yapabilmeniz mümkün.
Ve madde madde dikkat edilmesi gerekenler
1. Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın. Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.
2. Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.
3. Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.
4. Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.
5. İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanım miktarı)ve Hmax (maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin . İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.
6. İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.
7. Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.
8. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın.Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.
9.Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.
10. Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul'da özellikle kodun altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5 olsa bile bodrumlar sayesinde %1'lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.
11. Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.
Tarım Arazileri İfraz Tehlikesi Altında
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunuyla, tarım arazilerinin yatırım aracı olmaktan çıkartılması hedeflendi. Bu nedenle alınan taşınmaz arsa mı yoksa arazi durumunda mı mutlaka kontrol edilmelidir. Arazi ise henüz tarım vasfında mı, yoksa imar sahası içinde mi bilgi alınmalıdır. Tarım arazileri Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemiyor, hisselendirilemiyor, pay ve paydaş sayısı artırılamıyor. Bu büyüklük mutlak tarım arazilerinde ve özel ürün arazilerinde, 2 hektardır.
Tarımsal nitelik taşıyan tüm arazilerin müstakil veya hisseli olarak devredilebilmesi için ise, mal sahibinin aynı ilçe sınırları içinde başka taşınmazı olmaması gerekiyor. Eğer birden fazla yeri varsa, tüm yerlerin aynı anda devredilmesi gerekiyor.
Yabancı Uyrukluysanız Dikkat!
Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi gereğince yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlere, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa ve arazi) geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirildi. Aksi halde devletin arsayı bedelsiz geri alma hakkı bulunuyor. Yabancıya arsa satışında 2 yıl içinde üretilmesi gereken proje, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi gereğince ilgili Bakanlık tarafından onaylanması ve onayın tapu kütüğüne şerhi gerekmektedir. Aksi takdirde devletin arsayı bedelsiz geri alma hakkı bulunuyor.
Hangi bölgelerde arazi almak risklidir?
Arazi alırken alış gayesi çok önemlidir. Alınacak arazi ne yapılacaktır. İş yeri, fabrika, kışlık konut ya da yazlık konut hangi gaye ile alınacaktır. Bunun için gayesine uygun imar durumu olmalıdır. İmarı olmayan bir arazinin imara alınması mümkün müdür, değil midir? Bu konu, bölge belediyesinin imar işlerinden araştırılmalıdır.
Arazinin yerinin saptanması için ise kadastro müdürlüğünden çapı çıkartılmalıdır. Çıkartılan çap imar paftası üzerine tatbik edildiğinde, arazinin tam olarak yeri tespit edilir.
Su havzalarında heyelan söz konusu olan bölgelerde sit alanlarında arazi alınırken azami hassasiyet gösterilmelidir.
SU HAVZASI DERECELERİ NEDİR?
MUTLAK KORUMA KUŞAĞI:Göller ve barajların 300 m çevresi derelerin ise 100 m çevresi mutlak korumaya alınmış bölgelerdir. Bu bölgeler istimlak bölgeleridir.
KISA KORUMA KUŞAĞI:Göller ve barajların 1000 m çevresi kısa koruma olarak belirlenmiş bölgelerdir. Gelecekte en düşük yapı izni verilecek arazilerdir.
ORTA KORUMA KUŞAĞI:Göller ve barajların 2000 m çevresi orta koruma olarak belirlenmiş bölgelerdir.Gelecekte kısa koruma kuşağından fazla uzun koruma kuşağından biraz daha düşük yapı izni verilecek bölgelerdir.Günümüzde bunların örnekleri Vardır.
UZUN KORUMA KUŞAĞI:Göller ve barajlara akıntısı bulunan ve 2000 m çevresinden uzak bölgeler uzun koruma kuşağı olarak belirlenmiştir. Bu koruma Kuşağı ise Bölgede en yüksek yapı izni verilecek bölgelerdir.
Orman tahdit alanında kalan yerlerden, deprem haritasında risk içeren bölgelerden, İSKİ içme suyu havzalarında kalan yerlerden, (İSKİ Koruma Bantlarına baktırılmadan yer alınmamalıdır), BOTAŞ hatları ve elektrik hatlarında kalan arazilerden, askerî güvenlik bölgesinde kalan yerlerden" arazi almak risklidir
Yatırım gelmemiş bir bölgede spekülasyondan dolayı fiyat artışı oluyor ise bu bölgeye dikkat etmek gerekir. İmar planlarında kısa ve uzun vadede imara açılmayacak, örneğin sit alanı ilan edilmiş, Yüksek gerilim hattında bulunan, dere yatağı kenarında olan gibi özel durumları olan yerlere arsa yatırımı yapmamak gerekir.
Arazi yeri nasıl tespit edilir? Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatı nasıl öğrenilir?
Arazi yerinin tespiti tapu kadastro müdürlüklerine başvurularak harç yatırmak suretiyle yapılır. Arazi ve genel olarak gayrimenkul değerlemelerinde birkaç yaklaşımdan bahsetmek mümkündür. Bunların başında gelenler indirgeme maliyeti ve emsal karşılaştırmadır. Firma olarak tercih ettiğimiz yöntem emsal karşılaştırmadır. Bu yaklaşımda benzer veya ikamet mülklerin satışı ve verileriyle ilgili piyasa bilgileri dikkate alınarak değerleme yapılır.
Her arazinin bulunduğu yer itibarı ile fiyatı değişiktir. İmar durumu, sosyal yerlere yakınlığı, elektrik, su hatlarına yakınlığı ana veya ara yollara olan cephesi vs etkenler arazi değerinin tespitinde önemli etkenlerdir. Tabii kullanma gayesi de önem taşır. Mümbit bir arazi ile çorak bir arazi ayrı değerdedir. Arazi civarında bulunan mal sahipleri yaklaşık arazinin değerini en iyi bilen kişi olarak bilinir.
Arazi alırken nereyi aldığımıza nasıl emin olacağız?
Almadan önce kadastro istenebilir; doğru yer ise, alım işlemi yapılır. Kayıtlı olduğu tapu ve kadastro dairesinde pafta ada ve parsel no.suna göre kadastral koordinatları alınarak kadastrosu yapılır veya yaptırılır. Kadastro yapıldığında arazinin tüm köşeleri görülür.
Arsaların mülkiyeti, yani sahipleri tapu kütüklerinde, sınırları kadastro müdürlüklerinde, imar durumlarını gösteren şehir planları da belediyelerde kayıtlıdır. Arsanızın tam yeri ve sınırlarının tespiti için kadastro müdürlüklerine başvurulur. Arsamızın sınırlarını çaktırmak istiyoruz derseniz, bir gün tayin edilerek randevulaşılır. Kadastro Müdürlüğü'nden teknik ekip ve harita mühendisi ile arsanız, haritalardaki koordinatlarına bakılarak, arazide tam yerine köşe – sınır noktalarına kazık çakılmak sureti ile tespit edilir.
Mümkün olduğu kadar çok emlakçıya girip sorarak. Veya çevrede ne kadar satılık tabela veya bilgi bulabileceğiniz yerler varsa hepsini arayarak gezerek konuşarak öğrenebilirsiniz. Çok gezmek, çok kişi ile görüşmek, çok emlakçı ile sohbet etmek, çok kahveye girmek, gördüğünüz her kişiye selam vererek açık sözlülükle sohbet etmek bu işin temelidir.
Zira herkesin bir emlak tutkusu vardır.
Zaten emlaktan anlayabilecek insan tipini gözünden sezersiniz. Arsaların üzerinde bazen tabela görülse de çoğunlukla emlakçılarda görünen tabelalı satılık yerlerin en az 10 katını bulursunuz. Bir veya iki arsa fiyatı ile ortalama rayiç tespit etmek çok yanlıştır. Hep çok sormak konuşmak diye bahsetmemizin sebebi; çok değerin ortalamasında abartı yüksek veya düşük rakamları görür, değerleme dışında bırakır, kalanların ortalamasını alırsınız.
Derleme @erolkaranet - 18.08.2019
