Taşınmazların Satışı
aa. Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması ve Kıymet Takdiri
İcra müdürlüğünce haczedilen bir taşınmazın değerinin belirlenmesi gerekir. Bu işlem kıymet takdiri olarak da adlandırılır.
Kıymet takdiri aşamasına geçilmeden önce icra müdürlüğünce taşınmazın son durumunu gösterir tapu kaydının ve son imar durumunun tapu sicil müdürlüğü ve ilgili belediyeden getirttirilerek dosyaya konulması gerekir.
Kıymet takdiri yapılabilmesi için bu konuda alacaklının bir talebinin bulunması ve icra müdürlüğünce belirlenen masrafın peşin olarak yatırılması zorunludur. İcra müdürlüğünce kıymet takdiri yapılacak taşınmazın özelliği göz önünde bulundurularak uzman bilirkişi ya da bilirkişiler kurulu eşliğinde mahalline gidilmek ve taşınmaz bizzat gezilerek görülmek suretiyle yapılır. Mahallinde bir kıymet takdiri tutanağı düzenlenir. Tutanağın altı orada bulunanlarca imzalanır ya da imzadan imtina durumu tespit edilir. Gerekiyorsa bilirkişilere raporlarını sunmaları için uygun bir süre verilir.
Bilirkişi raporu alacaklıya borçlu ya da borçlulara ve tapu sicilindeki ilgililere tebliğ edilir. Bunların vekilleri varsa tebligat vekillerine yapılır.
Kıymet takdirine 7 günlük sürede itiraz edilmemesi, itiraz edilmiş ise icra mahkemesince itirazın reddedilmesi ile kıymet takdiri kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri yapılamaz.
İcra müdürlüğünce kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmiş ise bu husus re’sen nazara alınır.
Ancak:
1-Taşınmazın değerini önemli ölçüde etkileyecek bir değişikliğin olması halinde (imar planında ciddi anlamda değişiklik olması, doğal afet gibi) yeniden kıymet takdiri yapılır.
2-Taşınmazın kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde de icra dairesi yeniden kıymet takdiri yapar. Yeniden kıymet takdiri yapılmasını borçlu isteyebileceği gibi alacaklı da talep edebilir.
3-Taşınmazın değerinin öngörülmeyen bir şekilde azalması durumunda yeniden kıymet takdiri istenebilir.
4-Kıymet takdiri yapıldıktan sonra haczin, satış istenmemesi nedeniyle düşmesi veya icra mahkemesince kaldırılması ve aynı taşınmaza yeniden haciz konulması halinde yeniden kıymet takdiri yapılması gerekir.
Çünkü haczin kalkmasıyla o hacze dayalı olarak yapılan kıymet takdiri de hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre; kıymet takdiri hangi icra takip dosyasında yapılmışsa ancak o dosyada satışa esas alınabilir (Krş m. 107).
Aynı taşınmaza, başka bir icra takibi nedeniyle yapılan kıymet takdirine dayalı olarak satış işlemi yapılamaz. Öte yandan ortaklığın giderilmesi nedeniyle yapılacak satışlarda satış memurluğunca taşınmazın kıymeti takdir edilmelidir. Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu belirlenen değer esas alınarak satış yapılamaz ( Yargıtay 12. HD.08.04.2008, 4462/7273).
İcra müdürlüğünce kıymet takdirinden önce taşınmaz üzerinde mükellefiyet varsa ayrıca bir mükellefiyet listesi düzenlenerek alacaklıya, borçluya ve tapu sicilindeki ilgililere (tapu sicilindeki ilgililerden kasıt; satışa konu taşınmazın tapu kaydında gözüken haciz ve ipotek alacaklıları ile tapuda lehine ayni hak tesis edilmiş üçüncü kişiler ile aile konutu şerhi durumunda borçlu olmayan eştir) tebliğ edilir.
Mükellefiyetten anlaşılması gereken taşınmazdaki mülkiyet hakkını sınırlayan ayni ve tapuya şerh verilmiş şahsi haklardır. Uygulamada (Yargıtay’a göre): Haciz ve ipotek mükellefiyet olmadığından taşınmazın tapu kaydında haciz ve ipotek olması mükellefiyet listesi düzenlenmesini gerektirmez (Yargıtay 12. HD. 14.09.1993, 9287/13227).
bb. Satış Kararı
Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır(İİK. m. 123)8. Alacaklının satış talebi üzerine icra müdürlüğünce şartların mevcut olması halinde bir satış kararı verilir. Bu kararda ilanların ne şekilde yapılacağı satışın yapılacağı yer, gün ve saat belirtilir. Taşınır satışlarına ilişkin açıklamalar burada da geçerlidir.
cc. Artırma İlanının Hazırlanması ve İlgililere Tebliği
Satış, açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İcra Müdürlüğünce bir satış ilanı düzenlenir, bu satış ilanı alacaklı, borçlu (ya da borçlular) ve tapu sicilindeki ilgililere (tapu sicilindeki ilgililerden kasıt; satışa konu taşınmazın tapu kaydında gözüken haciz ve ipotek alacaklıları ile tapuda lehine ayni hak tesis edilmiş üçüncü kişiler ile aile konutu şerhi durumunda borçlu olmayan eş) tebliğ edilir.
Ancak tapu sicilindeki ilgililere satış ilanı tebliğ edilebilmesi için tapuda adreslerinin mevcut olması gerekir. Tapuda adresleri mevcut ise tebligat bu adrese gönderilir. Tapudaki adresleri mevcut değilse, ancak adresleri alacaklı tarafından biliniyorsa bilinen adresine, bilinmiyorsa ilgilinin adrese dayalı kayıt sistemindeki adresine tebliğ edilir. Adrese dayalı kayıt sisteminde ve tapu kaydında herhangi bir adres mevcut değilse adres tespit için ayrıca bir araştırma yapılmaksızın satış ilanı ile yetinilir. Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır. (Bu hüküm 06 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe girecektir.)
Satışın birinci artırma gününden en az bir ay evvel ilan edilmesi zorunludur. Satış ilanında taşınmazın özellikleri KDV’de muafiyet veya istisna varsa bu durumun, yok ise oranın belirtilmesi gerekir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. İlan edilen metnin esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir.
Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.
Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği hususları yazılır.
Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır.
Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır.
Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer.
Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz. 114 üncü maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları taşınmazın satış ilanı hakkında da uygulanır (İİK. m. 126).
dd. Şartname Hazırlanması
İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tesbit eder. Bunları ihtiva eden şartname artırmadan evvel en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Şartnameye, artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satılığa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz (İİK. m. 128).
ee.İhale
Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Satışa çıkarılan mal üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar o malla temin edilmişse, bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.
Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer(İİK. m. 129) (Bu hüküm 06 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe girecektir. Halen yürürlükte olan hükme göre ise, ihalenin yapılabilmesi için birinci ihalede %60, ikinci ihalede % 40 oranları esas alınır)
ff. İhalenin Kesinleşmesi,
Tescil ve Tahliye İşlemleri İhalenin yapılmasında sonra 7 günlük şikâyet süresinde ihalenin feshi davası açılmazsa, açılmış ise, red kararının kesinleşmesi ile ihale kesinleşir. İhalenin kesinleşmesinden sonra icra müdürünce tapu sicil müdürlüğüne alıcı adına tescil yazısı yazılır.
Taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edildikten sonra, taşınmazı işgal edene veya borçluya taşınmazı 15 gün içerisinde tahliyesi için, tahliye emri tebliğ edilir. Kendisine tahliye emri tebliğ edilen üçüncü kişi, icra mahkemesine 7 günlük sürede İİK’nun 135.maddesine göre şikâyette bulunabilir.
Böyle bir şikâyette bulunup mahkemeden durdurma ya da tahliye emrinin iptali yönünde bir karar alıp icra müdürlüğüne sunmadığı ve taşınmazı boşaltmadığı takdirde zorla çıkartılarak taşınmaz alıcıya teslim edilir. Önemle vurgulamak gerekir ki, taşınmaz talimat icra dairesince satılmış olsa bile, İİK’nun 135. maddesine dayalı olarak tahliye emri asıl icra dairesince çıkartılır.
Kaynak : Adalet Bakanlığı -http://www.pgm.adalet.gov.tr/duyuru/2012/aralik/1.pdf
@erolkaranet - 17.10.2017
